衡南县_锦绣铭郡策划报告

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1、衡南县锦绣铭郡策划报告目录第一部分：市场研究…………………………………………………………3整体宏观市场分析……………………………………………………………3住宅市场分析…………………………………………………………………3新城板块商业市场分析………………………………………………………9第二部分：项目的SWOT分析………………………………………………10项目概况………………………………………………………………………10优势点…………………………………………………………………………10劣势点………………………………

2、…………………………………………10机会点…………………………………………………………………………11威胁点…………………………………………………………………………11总结——寻找项目的突破点…………………………………………………11第三部分：项目整体定位建议………………………………………………13市场定位………………………………………………………………………13价格定位………………………………………………………………………13目标对象定位…………………………………………………………………14项目的形象定位

3、………………………………………………………………15我们对提升项目附加值的建议………………………………………………15第四部分：产品建议…………………………………………………………16户型建议………………………………………………………………………16楼层建议………………………………………………………………………16第五部分：营销策略…………………………………………………………17销售周期划分…………………………………………………………………17入市时机………………………………………………………………………1

4、7价格策略………………………………………………………………………18销售策略………………………………………………………………………18第六部分：项目的推广策略…………………………………………………19推广的总思路…………………………………………………………………19推广目标………………………………………………………………………20项目推广的具体方略…………………………………………………………20第七部分：媒介选择策略……………………………………………………28媒介选择原则………………………………………………

5、…………………28媒体选择的方式………………………………………………………………28推广费用分配比例建议………………………………………………………28第八部分：项目商铺的操作方案……………………………………………29第一部分市场研究一、整体宏观市场概述2009—2010年度总体市场各项数据比较年度类别20092010同比增长完成土地开发面积219587㎡357373㎡62%施工面积2745278㎡3492568㎡27.2%新开工面积831200㎡1032682㎡24.2%竣工面积845747㎡791058㎡

6、-6.4%商品房销售面积435727㎡537692㎡23.4%商品房销售收入4.0854亿元7.3451亿元79.7%从上表可以看出；（1）除竣工面积外，其他各项指标均有较大幅度的增长，说明整体市场呈稳步上升的良性发展态势；（2）销售面积增长幅度远低于销售收入增长幅度，说明2003-2004年度商品房销售价格有大幅度提高；（3）施工面积、新开工面积、销售面积增长幅度相差不大，说明市场供求关系基本平衡，泡沫成分稀少，市场状况健康正常。二、住宅市场分析总体而言，我们可以将衡阳住宅分为两个板块：一是老城板块，包括

7、珠晖区、石鼓区、雁峰区、及蒸湘区部分地区，聚集了衡阳市区80%以上的人口，是衡阳传统的商贸、经济中心。二是新城板块，包括华新开发区和立新开发区。目前，市委、市政府及市教育、财政、劳动、电信、邮政、审计、法院、公安等政府机关单位相继迁入，事实上开发区已经成为衡阳新的政治中心。2．1、老城板块住宅分析（1）2001年前产品形态以1-4层临街门面加6-8层多层住宅为主，2002年后以永兴阁、世纪星城、富安大厦、嘉华·时代华庭、文华·金碧华府、瑞安大厦等为代表的高层出现后，住宅品质产生了第一次质的飞跃；（2）大多地

8、处繁华地段，具有较好的区位优势，交通便利，周边配套齐全、成熟；（3）“2高1低”（高容积率、高密度、低绿化率）的特征十分明显，早期楼盘开发过分追求利润，规划设计的人性化程度较差，绿化率为零的楼盘比比皆是。最近几年新开发的楼盘在这些方面有很大的改进和进步，时代华庭每两层便建有一个200平方米的空中花园，金碧华府、瑞安大厦也都建有一定面积的空中花园；（4）商业与居住的矛盾十分突出，人居环境不理想；（5）户型面积以中大