商圈店址评估与开店策略

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1、商圈丿占址评估与开丿占策略李华隆李华隆顾问现任：劳工委员会创业诰询辅导计划顾问六专管理顾问有限公司执行顾问尚2〉和管理顾问股份有限公司顾问广州市咏和企业管理咨询有限公司顾问历任：经济部小小企业处创业圆梦计划创业顾问中华工商流通发展研究协会理事（2005-2008）小华民国小小企业协会人力资源委员（2006-2010）中小企业处缩短产业数位落弟专案北区总干事gavin003@hotmail0939-895-533课程大纲第一篇、商圈的定义第二篇、立地商圈评估第三篇、立地商圈调杳执行步骤第四篇、开丿占的

2、策略第五篇、如何开个魅力商店第一篇商圈的定义认识商圈（定义）魅力商丿占（重点）丿占址评估找到好地点塑造好商店创造好业绩辨识商圈（内涵）立地调查（步骤）三评三好法则流通0＞服务业的特性：1•植物型的产业（定根）一般人通常将以店铺方式经营的流通服务业，称Z为「植物型的产业」一没有办法随意迁移；一旦迁移，顾客群大部分将流失掉了。商圈的定义流通服务业的特性：2.顺应在地环境（扎根）做生意时，以店铺为1＞中心向外逐步拓展，顺应周遭的环境、争取周围的客人、应付周边的竞争。商圈的定义商业商圈消费者会前往购物的地理

3、区域的商丿占群。交易商圈零售商店的顾客所來a的地理区域。商业商圈则以『客观环境』的角度来思考；交易商圈是以『商店』的角度來思考。战略商圈考虑促销效果与营业效率的前提下，根据顾客动向与竞争丿占动向，所设定最貝效果的营业范围。商圈的定义商圈是什么？1•客观定义（商业圈）许多类型相同或不同的商店聚集，吸引消费者前往进行特定消费，它代表商店群聚所形成的吸引力。商丿占群集向内吸引的力量商圈的定义商圈是什么？2•主观定义（商势圈）指店铺吸引客户來店的距离圈，这个I员I圈代表该店铺的主耍客群分布范围，也就是该丿占

4、铺的覆盖市场范围。丿占铺向外辐射的力量一次商圈二次商圈商圈的定义交易商圈（商势圈）三部曲主要（第一）商圈55%~70%次要（第二）商圈15%~25%边缘（第三）商圈方便促销差异性商圈的定义商品种类便利品一不会花时间去比较的产品。商圈小。选购品一花时间搜集资讯进行比较。商圈大。专门品一具备特性或独特品牌。商圈更大。商丿占特性一坪数越高商圈范围越大。竞争者位置一同类商店聚集相当多形成商圈扩大商丿占组合一互补丿占一次购足方便性可扩大商圈。交通品质一交通便利性与商圈大小成止比。人口密度一人口密度高商圈范围小

5、。影响交易商圈（商势圈）大小的因素商圈的定义评估开发调查评估调杳统计商业圈调杳商势圈调杳立地商圈区域商圈设丿占可行性顾客來源开店前开店后商圈的定义商圈的定义商圈是什么？3.商业圈的主要类型台北南京东路、民生东路办公型商业圈士林夜市、高雄六合夜市夜市型商业区风景区、游乐区附近游乐型商业区五股工业区、中和工业区工业型商业圈台北公馆、台中逢甲文教型商业圈台北民生社区、高雄尖美社区社区型商业圈说明商业圈类型商圈的定义社区型商业圈文教型商业圈工业型商业圈游乐型商业区夜市型商业区办公型商业圈您想创业的行业适合那

6、种商业圈？第二篇立地商圈评估构成商业圈的耍素（判断商圈的耍素）居住者条件交通条件吸引力条件立地商圈评估构成商业圈的耍素（判断商圈的耍素）者条件如：职业等因素。1.居住商圈立地的人口住户条件，结构、所得、年龄此为商丿占「基木顾客」的來源。立地商圈评估构成商业圈的要素（判断商圈的要素）2•交通条件商圈立地交通设施条件，如:公路、铁路等班次的多寡、载运情况因素。此为商丿占「延仲顾客」的来源。立地商圈评估构成商业圈的要素（判断商圈的要素）件3.吸引力条商圈立地外围的设施条件，如:公司行号、机关团体、同异业情

7、况因素。此为商丿占「流动顾客」的来源。立地商圈评估量的条件质的条件形成商圈的条件主体性条件附加性条件支持商圈的条件外在条件内在条件决定零售商圈强弱的条件可以分成外在条件与内在条件1•外在条件（形成商圈的条件）（1）「量」分成「量」的条件:对于地理上的条件、人口条件（如：都市人口、外围人口等）、人口分布密度、的条件与「质」的条件：交通工具等因素均影响到商圈量的问题;决定零售商圈强弱的条件可以分成外在条件与内在条件分成「量」1•外在条件（形成商圈的条件）的条件与「质」的条件：（2）「质」的条件：对于商圈

8、人口的年龄别或职业别的人口结构、所得水平、消费型态乃至于产业结构、都市计划、综合开发计划与都市区域间的相互关系等均将影响到商圈质的问题。决定零售商圈强弱的条件口J以分成外在条件与内在条件2.内在条件（支持商圈的条件）体性」条件与「附加性」条件：（1）「主体性」条件：分成「主对于商店街的规模（包括商店数、面积等）、业种结构、商品结构与配置、业种别商丿占数、卖场而积、营业额乃至吸引顾客的设施状况、大型丿占的状况、组织活动的状况等皆能影响商圈的主体性问题；决定零售商圈强弱的