基于哈佛分析框架下的碧桂园财务报表分析

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1、基于哈佛分析框架下的碧桂园财务报表分析第三章房地产行业发展因素分析3.1中国房地产行业现状自1999年开始，中国的房地产行业的发展开始进入快车道，与房地产相关的钢铁、建材、机械、陶瓷、纺织、家电、园艺、金融等一系列产业也进入快速发展时期。因此，近儿年房地产行业被定位为国家的支柱产业，国家过度依赖对房地产业的投资来拉动整体经济。政策的支持导致了社会大量资金进入房地产业，在其他产业投资相对不足的同时导致了我国房地产业的过热。在此环境下，政策调控成为房地产行业的指挥棒。从2005年到2013年，政府对房地产行业先后进行了32次调控，其目的就是通过行政手段来抑制房价，实现居者有其屋。2013年开

2、始，随着国家调控政策的深入实施，其调控效果也逐渐显露，根据《2014年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》计算得知，2014年7月份，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比跌幅0.9%,创下了2008年以來跌幅最大值，同时也创下了近十年的最大。与此同时，中央和地方出台了包插松绑限贷、放松限购、降低按揭贷款利率和调整住房公积金等政策，在降低购房者成本的同时，也在一定程度上改变了市场预期。2014年9月份，房价指数环比跌幅开始收窄，有望呈现止跌反弹的迹象。3.2影响房地产行业发展的宏观因素从宏观角度来讲，近几年，政府有形的手与市场无形的手如弹钢琴般拨弄着房地产市场的神经，共同完成了如今

3、房地产市场的主旋律。可见房地产业的发展与国家政策法律息息相关，和国民经济的发展相辅相成。同时乂受到人文环境、科技环境的不断影响。3.2.1政治和法律环境因素在宏观政策基本面，中央着力深化改革、调控以稳为主。国家将在坚决抑制投机投资性购房的铁规下，逐步推进房地产税收政策，不断增加保障性安居工程规划建设，个人房产将逐步纳入到征税范畴。另外，加大央四条3实施力度，放松个人房贷。对于已拥有一套房并已结清贷款的家庭，购买第二套普通商品住房时，贷款最低首付款比例将为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。这些政策的相继实施，都会影响到房地产业的发展，成为研究的重要指标°3.2.2经济环境国家经

4、济环境：据研究国家宏观经济发展与房地产业发展成正相关，即良好的经济环境有利于房地产业的良性发展。据官方预计，十二五期间，中国经济发展将从8%的中速发展，下调到7%甚至6%左右，在保持增长基本平稳的基础上，出现“V”型曲线。消费者收入水平：过去五年间，全国城乡居民收入年均增长8%,国家GDP年均增长7.7%,而北京、上海房价年均增长40%,这-•数据也表明居民对房子的追求只能是镜中花水中月，从而突出了虚高的房价和居民相対较低购买力之间的矛盾。3.2.3社会文化环境社会结构:作为国家发展战略，我国城镇率要从2013年的53.73%,提升到2050年的70%以上，这就意味着每年平均需增长0.5

5、%左右的城市化率（即每年约500至600万人从农村转移到城市）人口大量涌入，带动房地产刚性需求的增长，据统计，“十二五”期间全国住房建设总量比较大，估计每年商品房建设大概在600万套左右，保障性安居工程500万套左右。人口规模：中国只用了5年时间人口就突破了13亿，其中流动人口达到5亿，按照城镇化计算，将有3亿人口定居城市，他们对房子具有极大的刚性需求。再者，80后，90后已经步入社会，构成了住房的消费主力。而这些人的消费能力是巨大的，首先从父母那里得到的赞助很大，其次，他们追求舒适的消费需求将推动房地产行业相关市场的崛起。这些客观原因，行业人事预计短期内房地产行业仍然会非常兴盛。文化传

6、统：中国传统文化讲究手中有粮心里不慌。这就导致中国人民具有很强的储蓄能力，而如今又体现在房子上。中国人讲究安居乐业，这安居的首要条件就是房子，房子有时不仅是刚性需求更是“面子”需要。324科技环境因素科技提升住房品质。科技改变生活，由于购买者对住宅品质的要求在不断提高，越来越多的企业大力推广应用先进技术、生态节能技术，在施工质量用材方面追求高环保。技术含量的增加，带來的不仅舒适度的提升，更将多种先进理念融入到建筑中，用科技为建筑点“睛”才是房地产企业立于不败之地的核心竞争力。科技促进节能减排°我国经济止处于向低炭经济转型的时期，鼓励节能减排，目前建筑能耗占全国社会总能耗的53%,其中建筑

7、使用能耗占28%、建筑材料生产的能耗占20%、施工建造的能耗占5%0如此巨大的占比，必将催生高科技和环保产业的介入，也将推动传统房地产相关产业的科技转型，未來绿色住宅，科技楼盘将引领房地产业再次启程。3.3影响房地产行业发展的微观因素在微观层而，主要着眼于行业层面，通过运用波特的五力模型对房地产行业特征进行分析，为随后碧桂园财务报表哈佛框架分析做一个铺垫。331现有企业间的竞争我国的房地产开发商众多，每个企业所占的市场份额较少，企业