水榭山庄提案浅山83p

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1、水榭山庄2008年执行方案2007年12月－2008年12月本次沟通主要针对项目的八个问题，运用八张大表详加探讨，删繁就简，共同勾勒出2008年水榭山庄的推广策略图谱。市场与竞争对手分析1项目价值体系和区隔竞争资本2目标客户群的定位分析34传播核心与阶段执行体系56销售节点与18个渠道应用7整体执行大表及费用估算8我在哪？我是谁？对谁说？说什么？如何说？何处说？推广原则和推广手段汇总推售亮点执行总结传播步骤与推广体系市场与竞争对手分析1十余年来，中央首举货币从紧政策，似乎为楼市的走向做了最好的注解。政策问题，是最大的路障。2008，水榭将会面临着双级竞争的复杂态势，我们不仅会直面

2、同House产品的分流拦截，也可能会遭遇复合产品的背后冷枪。可以预见的是，整个2008年，前有栏杆，后有追赶。水榭，如何博取头名？级别名称区域优势劣势我们的王牌一级竞争（低密度物业）卓越维港后海片区规划起点高，有生态滨海资源，有一定的豪宅区知名度；距离城市中心近，后海中心成为深圳新中心之一；高端国际化生活配套比较丰富，临近华侨城文化名片区；位于口岸区，交通较为发达，出行便利。高端配套不完善；容积率高2.0，建筑密度大；周边空气、噪音等污染，影响较重，植被少。项目糅合高层、联排多种产品混合。产品综合价值：容积率和纯粹性星河丹堤龙华湖山资源（13.47万平方米郊野公园，9.1万平米湖

3、），官邸头衔，复合型高尚社区，成熟社区，高级生活配套，CBD的星河平台资源，D区（最后一期）别墅待推梅林关堵车，人群不纯粹，封闭性管理差，且受丰泽湖山庄的干扰，超高容积率1.8舒适度和产品综合价值：容积率，居住纯粹，产品调性万科宝安宝安占地7.25万平米，容积率0.6；北美风格；100多套（60多套独栋，其余为双拼，少量联排）。位于宝安地段和区位，高端生活氛围招华曦城宝安尖岗山总占地230万平方米，是全国最大的纯别墅住宅区；容积率0.5，以独立别墅、双拼别墅为主；四周环山，水库资源。拥有过4万平米的社区山体中央公园。广深高速北侧，宝安出口处，保安尖岗山。地段和区位，产品调性和形象

4、，品质高度观湖园宝安观澜地块居住环境条件优良，森林、山湖资源丰富；容积率：0.44，大社区：占地37万；纯别墅：独立别墅、双拼别墅、山地别墅、叠加别墅；开发商和记黄埔实力、品牌较强。宝安区观澜镇四黎路，位置偏，较远，交通不便。片区的城市定位为中部工业组团，其未来前景不够优越。尚未形成一个集中的豪宅区，缺乏“豪宅”的片区血统。周边缺乏高端生活配套。地段和区位，生活的高端氛围和涵养理念联泰红树湾红树湾片区城市规划起点高，拥有稀缺的生态滨海资源；处于城市核心地段，临近华侨城文化名片区，高端国际化生活配套比较丰富；随着后海中心成为深圳新中心之一，将更加凸现其城市资源优势。容积率低0.62

5、，是市区稀少的高端别墅类社区。规模小，占地6.4万平米。居住舒适度，社区规模与纯粹性二级竞争（偏HOUSE产品）十二橡树坂田总占地：13万平米，A区容积率：0.99，B区容积率：1.2；项目地块3级台地，总落差11米。位于龙华，以TH为主，辅以少量叠墅、高层产品地段和区位，产品价值和品质高度兰江项目福田北位于香蜜湖北，一个完全生态化的片区，拥有两座水库，三面山景住宅，片区规划发展齐全，交通便利。占地仅6万，规模小；容积率2.9，高层与TH多样产品。品质感与形象站位容积率、低密度社区城市假日西丽山地建筑,高科技智能化生活,品牌产品众多.占地面积55608平米.新颖规划设计,与地势配

6、合出峡谷地形,入口山体与自然水体组成20米瀑布.社区成熟片区价值尚待发掘，容积率2.2产品综合价值高端市场形象万科塘厦东莞塘厦总建面17.8万，容积率0.75，独栋、连排.新中式建筑,山水资源融入其间.地理位置尚未被认可，比较偏僻，属于东莞。地段和区位品质感与形象站位由此可见，水榭的核心竞争力，首先在于其地处城市中心的区域，拥有独特的原生资源；其次是综合价值实力（纯粹的低密度物业，罕有北美风格等）；再次是水榭强调财富之上涵养的调性，强调修为、责任建构的涵养观点。单纯任何一个价值点都不足以击溃所有对手，抱成一团打出组合拳形成体系才能一一化解竞争。城市区位+资源+产品形态及综合价值+

7、纯粹性低密度社区项目价值体系的提炼2A，地段D，推广C，产品B，资源水榭的价值体系和区隔竞争资本CBD城市价值：从未被开发过的城市净土；超低容积率片区；城市未来规划带来的无限发展潜力；(福龙路开通，四号线动工，龙华中心城、学校、商场等等。)繁华配套与静谧自然浑于一身，闹中取静，生活工作的最佳尺度。CBD城市优势，将众多远郊竞争对手击毙如万科塘厦、万科宝安、观湖园、美丽十二橡树庄园等。城市原生资源：城市罕见的原生自然资源；三千年沉淀的山/湖/坡地建筑；高品质社区规划，造就纯粹高圈居