房地产企业成本管理及日常报销

《房地产企业成本管理及日常报销》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、提纲：一、房地产成本管理1、成木管理的重要性；2、建造成本、开发成本、全成本的区别;3、成本管理的三个意识；4、成本控制的五个耍点；5、各种成本的归集分类；6、项日评估其可行性二、H常报销注意事项1、合法票据种类；2、发票如何正确填写;3、费用报销要求4、什么是可以税前抵扌II?5、需要代扣个人所得税的项目6、需要作资产管理的内容成本管理的重要性利润二销售收入■成本费用这一•众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。解决方案：房地产金业要想获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。（开源节流）成本控制的要点房地产企业要加强成木控制，必须

2、建立起系统的成木管理体系。它最主要包括以下三个层面:1、最基础成本管理流程与制度体系；2、每一个阶段的控制要点和知识积累；3、从公司的战略角度优化成木结构。成本的三个概念1、建造成本二前期+建安+室外及配套2、开发成木二七地+建造+开发间接费用3、全成本（即项目发展成本）二开发成本+期间费（营销和管理）我们说的成木是指全成木成本控制的三个意识一、树立全成本价值观念这是针对整个项日寿命周期而言，一个项1=1的成木不仅仅是指建造成本，它还包括十-地费用、开发间接费用、期间费用等。项目开发完交付业主，成本的发生还没完，后面还有维护、保养等费用，要全盘考虑。二、项目开发阶段与成本控制要关联互动造价调

3、整机会A可行性研究阶段：可调整余地最大，通过科学选择项目方案，如建设规模、市场定位等可大幅度调整造价。设计阶段：通过对设计方案比选、优化、限额设计、材料设备档次选型等，可以较大幅度调整造价。招标阶段：合理的招标方式、评标方法、付款方式对造价控制和影响较人。三、知晓“省钱”与“花钱”的误区误区一、设计脱离市场（是做产品，阳不是做艺术品）；误区二：过分强调成本控制导致产品品质降低；谋区三：只注重“省钱”，而忽略合理“花钱”。要同时关注“边际成木”与“边际效益”问题。全成本控制要点项目开发全成本控制要点1、项目前期成本控制：（立项、土地、规划设计）（1）定位是关键措施一：搞好市场预测。通过市场行为

4、来选择在市场上占有一定优势的开发项目;措施二：选择定价冃标。准确的价格定位能在最短的时间内达到销售H标。2）土地价格与获取方式由于七地价格在开发成木中所占比例较人（一•般达40%左右），因此十地的价格和获取方式对于开发商能否达到预期的冋报率至关重要。（3）设计阶段设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键，优秀的设计是项H盈利最基本的保障。合理科学的设计可降低项冃工程造价的10%,开发商应依据投资佔算要求，冇效确定设计限额，控制投资。尽管设让费在建设工程工程全过程费用中一般只占建安成本的1.5%-2%,但对工程造价的影响可达75%以上。设计质量的好坏总接影响人力、物力和财力。精明的开发商在做l

5、E式施工图Z前会请一些专家对建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案。2、项目建设阶段成本控制：（招投标、采购、施工）主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方而。开发商要对每一项设计变更的功能冃标、工程量及造价增减悄况都进行详细分析，严格控制施工中的设计变更。对人宗材料和人型设备实行单独招标采购。在正式确定中标单位Z前，一-般都对得分最高的一两家潜在小标单位的标函进行质询。意在对投标函中有意或无意的不明或笔误之处做进一步明确或纠正，对各种有意或无意的误差进行剖析，以确保发包人和潜在中标人等各方的利益都不受损害。一般材料占全部工程费的65%-75%

6、,所以它对工程成木和项FI利润影响很大。所以如何找到最低的价格和最具竞争力的供应商是关键。工程进入施工阶段后，由于工程设计己完成，工程量已完全具体化，因而影响工程投资的可能性只有5%-10%,节约的可能性很小，但浪费的可能性很大。所以，要认真做好施工组织设计的审查工作；严格工程变更及现场签证的审查与控制,控制工程直接费用。加快工程进度控制节约成木。3、管理费用的控制：（开发费用及H常费用）（1）期间费用：包括管理费用、营销费用及财务费用。管理费用包括为管理该项目发化的管理成本；营销费用一般是按比例控制的；财务费用主耍是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的测算;（2）税务控制：包括税款测

7、算。营业税、企业所得税、土地增值税及使用税等等。4、销售费用的控制：（营销环节）5、财务费用的控制：（资金占用分析，测算）在明确以上各环节Z后，在一个项H开发前，述要做投资估算，根据全成本的构成，测算项冃利润率，现金流情况，内部收益率，投资回报期等等，以确定该项FI是否可行。成本归集汇总在掌握以上方法的基础上，在房地产成本核算时，将其各项成本具体分为以下九大类进行归集比较，这九大类成本的分类是统一的，可比较的