房地产企业成本构成及目标成本管理

《房地产企业成本构成及目标成本管理》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房地产企业成本构成及目标成本管理严剑民2010年10月7日第一部份房地产企业成本构成房地产企业成本构成主要包括:1、土地征用及拆迁补偿款2、前期工程费3、主体建筑安装工程费4、基础设施建设费5、公共配套设施费6、开发间接费7、期间费用8、税金及附加费（一）土地征用及拆迁补偿款1、政府地价及市政配套费：土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等。2、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应的税金。3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺

2、设费、接口补偿费。4、折迁补偿费：地上、地下建筑物或附着物的折迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。（二）前期工程费(四项)1、勘察设计费（1）勘察丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费、日照测试费、竣工面积丈量费等。（2）规划设计费：A、规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。B、设计费：施工图设计费、环境景观设计费等。C、可行性研究费、制图晒图费、样品制作费等。（3）建筑研究用房：材料及施工费。2、报建费（1）报批报建费：A、项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部交纳

3、的报批费。B、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费、规划管理费、环境评测费、拆迁管理费、招投标管理费等。（2）增容费：水、电、煤增容费。（二）前期工程费3、三通一平费（1）临时道路：施工用的临时道路设计、建设费用。（2）临时用电：施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。（3）临时用水：施工用的临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。（4）场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。4、临时设施费（1）临时围墙：围墙、围栏设

4、计、建造、装饰费用。（2）临时办公室；租金、建造及装饰费用。（3）临时场地占用费：施工用临时占道费、临时借用空地租费。（4）临时围板：临时围板的设计、建造、装饰费用。（三）主体建筑安装工程费1、主体建筑工程费（1）基础造价：土石方、桩基、护坡工程费、桩基检测费、降水。（2）结构及粗装修：砼框架、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴等。（3）门窗工程：单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用。（4）公共部位精装修：大堂、电梯厅、楼梯门、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用。（5）户内精装修：厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的

5、精装修费用。（三）主体建筑安装工程费2、主体安装工程费（1）室内水暖气电：主要包括：室内给排水、室内采暖、室内燃气、室内电气工程。（2）设备及安装：主要包括：通风和空调系统、电梯供货及安装、发电机供货及安装、消防系统、人防设备及安装。（3）弱电系统：主要包括：居家防盗系统、对讲系统、有线电视、电话、宽带网。（四）基础设施建设费1、社区管网工程费（1）室外给排水系统：①室外给水系统：包括小区内给水管道、水泵房设备、检查井、以及外接的消火栓。②雨污水系统。⑵室外采暖私系统：⑶室外燃气系统：⑷室外电气及高低压设备：高低压配电设备及安装、室外强电管道及

6、电缆敷设、室外弱电管道埋设等。⑸室外智能化系统：停车管理系统、小区闭路监统、周界红外防越、小区门禁系统、电子巡更系统等。（四）基础设施建设费2、园林环境工程费：（1）绿化建设费：包括公共绿化、宅间绿化、小区周边绿化等。（2）建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等。（3）道路、广场建造费：包括车行道、广场、人行道等。（4）围墙建造费：包括永久围墙、围栏及大门。（5）室外照明：室外灯光照明工程。（6）室外背景音乐：（7）室外零星设施：儿童游乐设施、健身器材、指示及标识牌、座椅等。（五）公共配套设施费1、游泳池2、业主会所（包括物业用房）3、幼儿园4、学

7、校5、网球场6、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费。7、车站建造费（六）开发间接费1、工程管理费（1）工程监理费：支付给聘请的监理单位费用；（2）预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；（3）行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费；（4）施工合同外奖金：赶工奖、进度奖；（5）工程质量监督费：建设主管部门的质监费；（6）安全监督费：建设主管部门的安监费；（7）工程保险费。2、营销设施建造费（1）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；（2）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆；（3）接待

8、厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等；（4）样板间：包括设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费等；（5）销售模型费：售楼沙盘、户型模型等。3、资本