地产私募基金项目风险管理研究——基于不动产项目融资风险事件

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1、地产私募基金项目风险管理研究基于不动产项目融资风险事件学位类型：同等学力论文作者：赵晓晖培养学院：金融学院专业名称：金融学指导教师：杜冬云副教授2015年5月TheresearchofriskmanagermentforrealeatateprivateequityfundprojectBasedontherealriskevents学位论文原创性声明本人郑重声明:所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下,独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过

2、的作品成果。对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本人承担。特此声明学位论文作者签名:学位论文版权使用授权书本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版,并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的阅览服务;学校有权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文;学校可以

3、适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。保密的学位论文在解密后遵守此规定。学位论文作者签名:导师签名：摘要房地产是高杠杆行业。开发商往往通过加杠杆捉高项目的营利性，丁是大企业通过证券市场直接融资，中小企业通过金融机构间接融资，形成了丰富多样的地产融资生态，如银行、信托、资产管理公司、基金等机构。地产私募基金就是其中重要的一类，依仗专业团队的投资能力，灵活的投融资方式，在市场上占据重要的一席。房地产是周期性行业。房地产相关研究表明，其上下游行业创造的价值，约占GDP的25%。所以房地产市场不仅受经济周期影

4、响，反而会引领经济波动。在市场化的环境屮，经济上升周期，房价、地价、成交量均显著增长；经济下降周期房价、地价、成交量显著下降。在经济卜•降周期中，房地产开发商销售回款困难，项目投资周期变长，投资回报率降低，作为抵押物的土地和在建工程价值减少。房地产是高杠杆行业，此时现金流冋款困难，对融资渠道相对单一的中小开发商，容易引起现金流断裂。对房地产私募基金等投资机构，将产生连带影响，使投资的木金、利息不能按期,甚至无法回收，给客户造成重大损失。本文通过理论研究、周期研究、案例分析等方法，在案例分析风险事件后，总结

5、风险事件发生的原因，捉出在经济下行周期，而对具有共性的风险事件时，地产私募基金具有可操作性的风险控制手段。提出在传统债权投资四证、30%自有资金、2级资质、50%抵押率、成木收益分析等风险控制手段的基础上，引入建筑单位、品牌开发商、地产中介等机构合作投资，深度参与到地产项廿建设投资的后续过程中，控制实质开发风险，同时增加对赌条款，强制销售条款等风险控制手段，并冃转换传统的债权投资思路，用股权投资思路，从项目建设运营的角度，深入项目，控制风险，提高地产项目投资成功率。关键词：地产私募基金，经济周期，风险控制

6、AbstractRealestateisahighlyleveragedindustry.Developerstendtoincreaseprofitprojectbyaddingleverage,solargeenterprisesthroughthestockmarketdirectfinancing,indirectfinancingforSMEsthroughfinancialinstitutions,formingarichanddiverseeco-estatefinancing,suchas

7、banks,trusts,assetmanagementcompanies,fundsandotherinstitutions•Realestateprivateequityfundisoneimportantcategory^theabilitytorelyonaprofessionalteamofinvestmentandflexibleinvestmentandfinancinginthemarketoccupiesanimportantseatRealestateisacyclicalindust

8、ry.Realestate-relatedstudiesshowthatitsupstreamanddownstreamindustriestocreatevalue,accountingforabout25%GDPof-Sotherealestatemarketisnotonlyaffectedbyeconomiccycles,itwillleadtoeconomicfluctuations*Inthemarket-orie