以股权转让方式实现房地产项目转让的常见纠纷及其防范

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1、以股权转让方式实现房地产项目转让的常见纠纷及其防范2008年后，一度火爆的楼市已经由“土地为王”开始转变为“现金为王”，多数房地产开发企业都面临资金压力。由于资金的缺乏，使得不少房地产开发企业开始转让手中的房地产项目，以实现再融资。一、房地产项目转让的方式目前法律上对什么是房地产项目及其转让并没有一个明确的规定，一般认为房地产项目是指已经批准立项，取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的“三通一平”和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，具备开工条件的建设工程项目。房地产开发

2、项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目整体出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。实践中，房地产项目转让主要有两种方式：（一）房地产开发项目转让根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十条、第二十一条规定，“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件”，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。”可见，房地产开发项目的转让实质上仍是土地使

3、用权的转让，但又与土地使用权的直接转让有所不同，主要体现在转让范围、转让价值及转让权利义务等方面，最主要的不同在于项目转让不仅转让了土地使用权，而且转让了与使用土地有关各项政府批准文件所产生的各种权益和相关义务。（二）房地产项目公司股权转让一般来说，在办理完土地出让，并缴清土地出让金之后，房地产开发的风险就相对较小了，主要风险都存在房地产开发前期，而且房地产开发项目转让具有审批手续过繁，耗时过久，交易成本过高等缺点。因此实践中，在土地出让金缴清并取得了土地使用权证后再转让房地产项目的情况是较少的，较多的情况是房

4、地产开发商想在房地产转让的法定条件未达到之前转让房地产项目。因此，转让方通常会通过转让项目公司股权的方式间接实现房地产项目转让的目的。“房地产项目公司”就是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司，由该房地产开发公司进行房地产开发项目的立项、规划、报批报建等工作，然后将其持有的项目公司股权转让给第三人，从而实现间接转让房地产项目的目的。因转让项目公司股权无需办理项目名称变更、备案等手续，只需取得转让受让双方/股东同意后，签订股权转让协议，并办理工商变更登记即可，涉及交易税费较少，因此实践中采取

5、此种方式转让房地产项目的占多数。二、以股权转让方式转让房地产项目常见的纠纷尽管以股权转让方式转让房地产项目是操作较为简便而且实践中得到广泛使用的方式，但因该股权转让的最终目的仍是转让房地产项目，涉及土地、项目等诸多重大问题，因此在以股权转让方式转让房地产项目中产生的纠纷较多。常见的有如下几种：（一）因一方违约造成转让无法继续进行而产生的纠纷此类纠纷是房地产项目转让实践中出现最多的一种。产生这种情况的原因多种多样，例如转让方对该房地产项目作出某种承诺，如负责办理高压线的入地且不会影响项目的建设，但在股权转让合同签

6、署完毕，转让行为履行完毕，项目公司股东变更为受让方并办理了工商变更登记，而此时转让方却迟迟不能解决高压线入地问题，导致受让方无法继续开发该项目，就造成了转受让双方在此事上产生纠纷。此外，普遍发生的一种纠纷是因转让方房地产项目公司股权存在瑕疵或房地产项目存在瑕疵而造成股权转让协议无法执行而产生的纠纷。如某房地产项目公司的一个股东将其所持项目公司40%的股权转让给另一公司，转受让双方约定在受让方向转让方支付定金后，对项目公司进行财务审计和法律尽职调查，如调查结束未发现问题双方签署正式股权转让协议并办理具体转让事宜。

7、但在受让方支付了定金后，在财务审计和法律调查过程中发现转让方出资未到位，股权有瑕疵，此外该项目公司已将其持有的房地产项目与其他方进行合作，并把该项目转到了其他方设立的项目公司中，因此拟转让股权的项目公司实际已不持有该房地产项目了。这一情况导致受让方收购项目公司已没有意义，因而要求终止与转让方的股权交易，并要求收回定金。但此时转让方已是一个空壳公司，已支付的定金早已被挪作他用，根本没有能力返还定金。可见，在股权转让过程中，从受让方角度，一是在合同签订前进行法律调查和财务审计是非常重要的环节，否则很难确切了解其所购

8、股权及项目的真实性和合法性；二是应注意股权转让纠纷中的关键点，即因一方违约造成双方股权交易不能进行的情况；三是应注意在股权转让交易中保护自身利益，除履行必要的程序外，还应设置一些相应的安全措施。比如股权转让款不是直接支付给对方，而是付到双方共管的帐号，如果出现意外，仍然能挽回损失。（二）因项目公司原有债务和或有负债而产生的纠纷转受让双方在协商股权转让的项目公司原有债权债务的处理时，一般