不动产交易中存在的漏洞、造成的危害及防治对策

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1、不动产交易中存在的漏洞、造成的危害及防治对策在实践中，发生了大量的因政府及其相关主管部门审查不严，导致虚假房地产项目、不动产转让过户的纠纷，以下简介两桩典型的此类诉讼。案例一、哈尔滨某实业集团股份公司诉海南某开发公司2000万元投资款纠纷案。开发公司在海口市南海大道取得19亩土地，在原琼山市规划、土地、建设部门办理了“祥昌花园”规划报建及施工手续，现己建成一期。某集I才I在中请法院查封该花园过程中，一个公司称其已从开发公司把“祥昌花园”买了过来，已支付了687刀元的转让款，依据是双方的合同及税务机关开具的687万元的“销售不动产专用发票”以及海口市政府凭此合同和发票将前

2、述19亩土地由开发公司过户给该公司的土地证。事实是，该公司分文未付开发公司，它未向法庭举证支付开发公司分文的银行凭证。某集I才I不得不提起民事与行政诉讼，撤销开发公司与所谓的该公司之间关于“祥昌花园”的虚假交易以及政府及其相关主管部门所办理的转让、过户手续。案例二、海南中扬房地产公司诉海南省政府、催州市房产管理所违法变更登记房屋所有权纠纷案。僑州华侨住宅建设公司于1993年在那大镇农星路口建8层万福楼一栋，中扬公司诉华侨公司200万元投资款纠纷案胜诉并进入执行程序后，中扬公司在巾请法院查封华侨公司万福楼房产时，发现万福楼房产除已变卖的外，剩余24套房产已转移至海南华中物

3、业发展有限公司名下。中扬公司查询房产档案得知，华中公司只提交了一份与华侨公司的所谓合作建设万福楼的联营合同，脩州房管所便把24套房产从华侨公司过户给了华中公司。中扬公司质问僑州房管所：二者所谓联营合同是真是假?有无履行?华中公词有无投资?联营投资的证据在哪里?脩州房管所冋答这不归他们管，只要有合同，它便办过户。中扬公司便将发证单位海南省政府及登记单位借州房管所一并告上法庭，请求撤销违法发给华中公司的房产证，恢复华侨公司原来的房产证。这两个案例的共同特点是，都是由政府及相关主管部门不审查房地产项目、不动产交易双方支付转让价款而引发的。笔者认为，这恰恰是房地产项目、不动产转

4、让过程中的漏洞。实践中类似这样的案件已发生了很多，如不及时堵塞漏洞，相信这样的案例还会大量发生。一、房地产项目、不动产交易存在的漏洞。1、在房地产项目、不动产购买人未向出卖人支付交易款项的情况下，税务机关便向其出具“销售不动产专用发票”。此发票一岀，便被购买人用做已支付交易款项的凭证，对抗岀卖人的债权人。房地产项目、不动产交易的主管部门对税款把关很严，没有税务机关的完税凭证，房地产项目、不动产交易双方无法办理过户登记手续，所以，交易双方都能主动依法纳税。交易双方向税务机关纳了税后，本来税务机关只需向交易双方岀具“房地产转让税收证明书”即可，而实践中，税务机关却画蛇添足地

5、向购买人岀具“销售不动产专用发票”。在这份“销售不动产专用发票”中，注明付款人是谁，收款人是谁，交易项目、单价及交易总金额。事实是，购买人只是按发票上的交易总金额向税务机关支付了税款，并未向岀卖人支付交易总金额。而这份“销售不动产专用发票”一岀，便被购买人用做了其已支付交易价款的证明，对抗岀卖人的债权人。为什么购买人未向出卖人支付房地产项目、不动产交易价款，出卖人便同意为购买人过户呢？因二者木來就是虚假交易，其目的在于帮助出卖人转移财产逃避债务。这也是债权人对虚假交易提出界议的原因所在。而税务机关画蛇添足地出具的“销售不动产专用发票”，此时止好无意中帮了虚假交易双方的忙

6、，双方正好利用这张未付交易价款却送上门来的“销售不动产专用发票”弄虚作假瞒天过海，对抗岀卖人的债权人。2、政府相关行政主管部门在办理房地产项目的转让、过户手续过程中，只把纳税关，不把付款关，不管买卖双方是否支付了交易价款便办理转让、过户手续，被虚假交易双方钻了空子。不动产交易，尤其是房地产在建项目办理转让时，土地、规划、建设、房产、税务等政府行政主管部门竞然只要求买卖双方提供转让合同和完税证明，却不要求买卖双方提供是否履行了转让合同，即购买人是否向出售人支付了交易价款的发票、银行凭证等手续，出现了未付交易价款的购买人，也可办理转让、过户手续的漏洞，使得恶意逃债虚假交易双

7、方有机可乘，有空可钻。退一步讲，假如政府相关行政主管部门也把付款关，即审核购买人是否向岀售人真实支付了交易价款，因有税务机关向购买人岀具的“销售不动产专用发票”，也为查清购买人是否向岀售人支付了交易价款人为地设置了障碍。政府及其相关主管部门在房地产项目、不动产交易时严把国家税款关是正确的、无可厚非的，但与严把纳税关正相反，根本不把付款关，听任虚假交易者蒙混过关，这显然是错误的和极其有害的，甚至说政府及其主管部门失职也不为过。二、房地产项目、不动产交易中的漏洞产生的严重危害。1、税务机关的“积极作为”，即画蛇添足地为购买人开具“销售不动产专