新北市都市更新案例實務模擬-中和區住宅更新案-

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1、第○組簡報者○○○參與組員○○○、○○○、○○○○○○、○○○、○○○新北市都市更新案例實務模擬-中和區住宅更新案-【全民都更．新北再生】都市更新法令推廣系列活動-都市更新工作坊模擬課程基本資料【全民都更．新北再生】都市更新法令推廣系列活動-都市更新工作坊模擬課程Step1基地現況分析31-1基地SWOT分析Strength(基地內在優勢)Weakness(基地內在劣勢)大多為獨棟建物，土地無被立體化持分，產權相對較單純建物已超過使用年限，亟需更新為3層樓建物，無4層樓以上建物獎勵1樓商店效益高戶數過多，整合不易基地面積未達3,000

2、㎡，無規模獎勵Opportunity(基地外在機會)Threat(基地外在威脅)鄰近捷運景安站，交通便利基地三面臨路，且最大路寬為15M計畫道路，建物可拉高基地周邊住宅推案量大，恐影響本案去化率【全民都更．新北再生】都市更新法令推廣系列活動-都市更新工作坊模擬課程Step1基地現況分析【全民都更．新北再生】都市更新法令推廣系列活動-都市更新工作坊模擬課程1-2基地開發課題與對策(1)土地利用方面課題:現況建物老舊窳陋、停車困難。對策:興建現代化優質住宅，並開挖地下室滿足停車需求(2)意願整合方面課題:1樓商店效益高，更新意願較低對策：

3、提供更新期間租金補貼，提高更新誘因(3)其他課題課題:對策:Step2更新單元範圍適宜性2-1現有更新單元範圍是否合理■是/□否原因：1.基地內之現有巷道有包含在更新單元內，以後可依法廢巷2.基地之面寬及進深皆足夠，較易規劃出優質之住宅產品3.基地邊界尚屬方整，無造成更新畸零地建議修正範圍：■擴大/□縮小範圍A：往東側再納入一排建物，使面積達3,000㎡以上，爭取規模獎勵範圍B：擴大至完整街廓，爭取較高規模獎勵2-2現有更新單元區段劃分是否合理?■是/□否原因：基地內建物皆已達使用年期，適宜全區劃為同一重建區段建議修正範圍：□擴大/□

4、縮小範圍A：【全民都更．新北再生】都市更新法令推廣系列活動-都市更新工作坊模擬課程Step2更新單元範圍適宜性2-3建議處理方式範圍處理方式原因簡述原範圍□重建□整建或維護2-4建議實施方式範圍實施方式原因簡述原範圍■權變□合建土地及建物所有權人眾多，不易整合至全部同意，建議本案採用權利變換為實施方式【全民都更．新北再生】都市更新法令推廣系列活動-都市更新工作坊模擬課程Step3規劃構想3-1基地發展目標改善居住環境提升防災安全3-2更新後產品定位本基地擬興建一棟優質住商混合大樓。1至2樓層以商業為主、3樓以上以住宅使用為主。3-3量

5、體配置原則開放空間與量體配置:建物配置於基地中間人行與車行動線系統:基地沿中興街側留設8公尺寬無遮簷人行步道，基地臨中興街125巷及中興街135巷留設4公尺寬無遮簷人行步道。車道出入口設置於125巷末端其他:基地東側臨現有巷道側退縮補足8公尺路寬【全民都更．新北再生】都市更新法令推廣系列活動-都市更新工作坊模擬課程Step4開發量體概估及分配模擬4-1都更容積獎勵試算模擬操作案例1(住宅區):都更獎勵給定假設值→50%模擬操作案例2(商業區):都更獎勵給定假設值→20%模擬操作案例3(工業區):都更獎勵給定假設值→35%可依上述給定假

6、設值直接套入，或依個案直接試算可申請之獎勵容積額度附表4-2其他容積獎勵預估【全民都更．新北再生】都市更新法令推廣系列活動-都市更新工作坊模擬課程Step4開發量體概估及分配模擬4-3基地開發量體模擬項目單位計算式法定容積(a)㎡基地面積×容積率2500×3=7500獎勵容積(b)㎡獎勵容積比例×a7500×28.73%=2154.75允建容積㎡a+b7500+2154.75=9654.75總銷面積(c)坪(a+b)×1.6×0.30259654.75×1.6×0.3025=4672.90法定停車位個「(a+b)/單位面積應設停車數」

7、×1.15(9654.75/150)*1.15=75更新後規劃項目面積(坪)/數量(個)平均單價(萬元)總價(元)住宅4272.9坪40萬17.09億零售店鋪400坪70萬2.8億停車位75個150萬1.13億總銷金額21.02億4-4共同負擔試算模擬操作案例1(住宅區):共同負擔比給定假設值→48%模擬操作案例2(商業區):共同負擔比給定假設值→52%模擬操作案例3(工業區):共同負擔比給定假設值→50%學員可依上述給定假設值直接套入，或依個案直接試算共同負擔本案共同負擔比約51%【全民都更．新北再生】都市更新法令推廣系列活動-都市

8、更新工作坊模擬課程Step4開發量體概估及分配模擬4-5地主更新後可分回坪數分析3樓透天地主更新前更新後還原率(%)(更新後/更新前)土地面積52.65㎡-產權面積135㎡159.41㎡118%室內面積121㎡111.5