楼市投资应掌握六项策略

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1、楼市投资应掌握六项策略尽管国家宏观调控政策不断出台，但中国楼市并没有停止上升的步伐,开发商捂盘、惜售、提价等现象时有发生，当前楼市真可谓是扑朔迷离。面对市场上各种各样的现象，购房者应该如何应对？笔者对近几年的中国房地产市场做了一次梳理，提供一些解决思路，供读者参考。策略一：寻找合适时机出手因为担心房价变化，不少购房者开始观望。但专家认为可以寻找合适机会出手，因为历史经验告诉我们，买房时机永远都存在。案例：方先生在西湖附近找到一套两房后，决定买下来。去年初，方先生开始关注房产，考虑到小孩上学问题，他想在名校附近置业。2009年初害怕房价下跌而犹豫不决,没料到房价反而上涨了，让他错过了

2、一次机会。回过头来观察以前的市场发展规律，方先生意识到虽有可能会经历调整阶段,但总体趋势还是会保持向上。应对策略：现在这种市场行情可以选择合适的机会出手。虽然在这之前房地产市场经历过两次调整，其间也曾出现过房价回调幅度达30%的情形，但时至今日，房价水平都超过了调整之前的顶点位置。现在买房应该讲究时机。首先要做到选择性价比较高的物业，如交通便捷程度高的房产，即使购买之后价格再次回落，但等到市场好转之后，这类房产的价格上涨速度也要快得多。再就是要结合自身情况做出决定，如果购房条件已经成熟，那么选择合适的房子及时买入。此外，市场供应量较大的时候，价格稍微合理一些，因为供应偏少时，开发商

3、往往会提价。策略二:购房须活用政策政府鼓励住宅消费，出台系列鼓励自住消费政策，并通过降低首付比例以及贷款利率水平来降低购房门槛。购房者应该用足这些政策,让购房变得相对轻松一些。案例：四川来杭州打拼的姜先生准备购买一套住房。他同时看中了两套二手房，其中一套出自板块内一个新近开发的大盘，小区配套完善，他对此很满意。不过由于对方取得房产证才一年多时间，因此要支付营业稅、个人所得税等，虽然没有明说让他来承担，但肯定已将这部分费用加在房价里面To考虑良久，姜先生选择了另外一套住房。虽然这套房子出自半山附近某新村内，配套稍微欠缺一点，但购买这套房子无需支付更高的稅费。应对策略：业内专家认为，目

4、前政府鼓励自住消费，因此专家建议购房者尽可能用足政策。首先要关注所购房产是否满足免税要求。比如购买普通住宅可享受契稅部分减免、印花稅以及交易手续费等优惠政策，购买90平方米以下的普通住宅甚至可以减免契稅。此外，对于取得房产时间超过两年的，也可减免营业税和个税。其次要注意是否满足利率优惠条件。经央行2008年连续5次降息后，5年以上商业贷款利率已降至5.9474,但如果满足利率优惠条件，还可下浮0.7倍，即4.16%,利息支出可减少30%o当然，活用政策的同时也要关注政策的时效性，要及时出手以保证多享受到相关政策的优惠。策略三：妙用住房公积金住房公积金贷款的作用不仅仅只是表现在节省利

5、息支出方面，还能有效降低二次置业的成本。案例：余小姐即将跟男友步入婚姻殿堂，买房成为眼下最重要的事情。两人打算在杭州市区购置一套两房，购房预算在160万元左右。双方父母支援了40万元，加上两人积攒下来的20万元，他们总共有60万元的购房资金。考虑到用足公积金贷款能够减轻每月的按揭负担，他们决定先领结婚证。然后共同申请住房公积金贷款，因为按照当地相关政策,他们可以申请到公积金贷款80万元，应对策略：在购房过程中如何用足政策，这是购房者应该认真思考的问题。如对于余小姐而言，按照他们当前的实力，需要贷款100万元，假设以一个人的名义购房，虽然能够申请到40万元的公积金贷款，但相对于以夫妻

6、名义而言，成本还是要高一些。笔者计算发现，假设还款期限为20年，前者要比后者多支出86000多元。由此可见。活用政策能够有效减轻购房负担。策略四：换筹获得更高回报考虑到目前房产的长期投资回报偏低，普遍低于3%,更多只是接近定期存款水平。与其这样，还不如通过“换筹”来获取更高的回报。案例：黄女士在房产投资方面很有经验。近期她将手中一套在租赁市场表现差强人意的房子出手了，准备加点钱在位于杭州下城区的东新园买套小户型。因为她发现出自这个小区的房子能得到更高的租金。当然，还有更让她倚重的是高档楼盘价格上涨空间更大，投资这类物业能获得更高的回报。应对策略:投资房产讲究地段。位于核心区域的高档

7、楼盘，其消费群体不是普通消费者，因此它的价值不仅仅只是体现在单价上，这就是为什么市中心的高档住宅一直不乏购房者追捧的缘故。此外，随着市中心新盘开发量的减少，未来供应量极为有限，正所谓物以稀为贵，高档住宅的升值空间要大一些。因此，投资高档住宅，其实是一种更为合理的做法。专家表示，近期通胀压力显现，在这种情况下。投资优质资产如高档住宅以求保值增值，也是很多经验人士惯常做法。因此只要条件允许，投资者可以通过“换筹”方式，投资高档住宅。策略五：盲目追涨不可取近期有不少楼盘已开