楼市全面调整策略

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1、珠海购房入户政策已被取消各片区楼市面临全面调整出处：南方都市报　日期：2008-05-2910:26　【大中小】购房需求改变，开发商在楼盘户型结构、营销手段上寻求突破4月20日，珠海市正式宣布取消购房入户政策。原来大家以为这只是提高购房入户的标准而已，现在彻底将购房入户这条道路堵住了，这对目前较冷的珠海房地产无疑雪上加霜，对很多发展商来说，购房入户政策也许不是决定销售的唯一因素，但至少会使楼盘吸引力下降，特别是对以吸引外来客户为主的楼盘而言，必然会引起后期楼盘开发上对产品类型的调整以及营销手段上的调整。珠海房产网记者通过网上、随机采访等多种方式进行问卷调查，共发放问卷100份，收回有效问卷1

2、00份，其中年龄层从25岁到50岁的都有，工作性质涉及到公务员、自由职业者、企业老板以及普通打工者等等。其中购房的目的里，选择单纯度假的被访者有15%，而同时选择度假与投资的共有17%，购房只为入户的只有8%，而同时选择入户、结婚两项的有15%，同时为入户、投资的有30%，换房的则有15%。在对户型面积的调查中，有29%的被调查者选择了90-120平方米，有28%的被调查者选择了120平方米以上的面积，选择30-60平方米的户型约占被调查的32%，有11%的被调查者选择了60-90平方米之间的户型。而在购买户型的选择上，选择三房两厅结构的被调查者的比例占了一半左右，约50%;选择了两房两厅的

3、有11%的被调查者;约有26%的被调查者共选择了单身公寓和一房一厅;选择四房两厅与五房两厅的被调查者分别是6%与7%。调查结果显示，53%的人在购房时会考虑购房入户政策的因素。三房两厅的户型仍然是被调查者最想购买的户型类型，而与此同时，单身公寓、一房一厅以及小的两房两厅也因不受购房入户政策的影响受到37%的被调查者所喜爱。1西区过半购房为入户市场调查根据珠海之前的入户政策，只要购房新房面积达到75平方米以上的，即可享受珠海的入户政策，于是乎，75平方米成为了不少楼盘在规划设计时的一个界限。这一点在珠海西区表现尤为明显。如里维埃拉一期C区就设计了一个户型面积在75-76平方米的两房，这与珠海市

4、的入户政策面积正好吻合;忠信桃源居也设计了面积为78-87平方米的两房户型，特别针对户口房;位于斗门的山水花城翠谷的主力户型里也有78-87平方米的户型。据业内人士透露，75-90平方米面积的户型明显是针对那些需要入户指标的购房者，在设计上也多以两房为主。对于西区来说，购房可以入户成为吸引不少本地打工者以及外来客户购买的主要理由之一，在西区各个楼盘中，购房为入户者占有不少的比重，有些甚至达到了7成比例。据嘉景名苑负责人贾永清透露，他们项目的主力客户群都是来自深圳以及西北、东北的客户。主力户型是86.37-98.17平方米，完全符合珠海之前的入户政策。而据他们分析，这些客户里有60%-70%是

5、冲着购房入户而来。自从购房入户政策取消之后，他们外来客户的比例至少减少了30%左右，对他们来说是一个很大的打击。位于金湾的中珠早晨虽然销售得差不多了，以入户为目的的购房者却不在少数。据该项目负责人颜建透露，虽然没有明确统计过具体数据，但据他了解的情况来看，有5成左右客户是冲着户口指标而购房的。2市区户口临界房比例不高相对于西区，珠海市区的户型则更为丰富，以入户为目标而设计的户型有一小部分，但在整体的比例中并不是很大。根据珠海市统计局数据显示，2008年一季度珠海批准商品房预售面积241509.7平方米、共1830套房，由此计算出套均面积131.97平方米。而珠海市去年城镇人均建筑面积为30.

6、7平方米，普通的三口之家正好是住92.1平方米的房子。根据套均面积131.97平方米来算，整整比三口之家的92.1平方米大出近40平方米。记者在走访中发现，珠海市区在售以及待售的楼盘主力户型多是“大户型”居多，甚至有不少都是120平方米以上的三房、四房户型。而处于户口临界面积的户型比例并不高。特别是唐家以及吉大、拱北等一些海景楼盘，或是城区内一些高端楼盘，几乎都是超大户型。如唐家的楼盘多以大户型以及超大户型为主力户型，而位于新香洲的仁恒星园一期在开盘时就只有三种户型，最小也要140多平方米，根本不存在购房单纯为了解决户口的问题。而据该楼盘有关人员透露，购买该楼盘的客户多是公务员、企业管理人员

7、等中高层人士，原本就不存在解决户口的问题。不过，珠海房产网记者在走访中发现，香洲、拱北、吉大也有不少楼盘也设计了一些户口临界房。如位于香洲的岭南世家三期就有83-88平方米的户型，占的比例还不小，有268套;海岸南山1-9栋也设计了228套85-86平方米面积的户型。位于新香洲的中珠上城去年开盘时就推出了81-109平方米的户型。而据记者了解，这些户型一经推出，往往在短短数天内就售罄。尽管中小户型好销，但从整