金城佳园D区住宅营销策划案

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1、金城佳园•D区住宅营销策划案♦彳▲0亠MS1、群英公司已进入曲靖市场多年，储备了大量的客户资源和开发商资源，可以充分的整合资源，在金城佳园项口得到充分的利用；2、推动商业需要大量的时间启动、推广。建议先启动住宅部分的销售，从而提升项口品牌，住宅热销带动项口商业部分的顺利启动，更好的为后期商业销售打下良好的基础；3、住宅部分进入市场热销，使项目更快的捉高认知度，给后期商业树立了良好的口碑；4、通过D区住宅的热销带动前期尾盘销售，使一期顺利的清盘。一、市场分析♦宏观环境1.项冃拥有约20万常住居民方的繁华区域，具有一定的片区优势。2.项冃内部良好的绿化景观与完善的商业

2、配套，为项H的最终消费者提供了良好的商业购物环境。3.项目周边拥有多个共建配套休闲区，南城门广场、廖廓山森林公园、河滨公园、珠江源广场、麒麟公园等。4.开发商雄厚的资金实力保证了项冃有效地开发运营，其商业品牌保证了项冃的有效运作。5.曲靖地区整体良好的房地产市场走势，保证了项目良好的升值前景。6.项目所在位置的整体经济发展存在着一个巨犬的空间。7.政府对城区建设的未來规划，使得项目所在区域拥有巨大的升值潜力。&周边的生活配套，为本项冃提供了大量的人气保证。9.市政规划的不断完善，使得交通配套与外部商业配套得到不断的完善。10.6条交通线路汇聚，快速通达城市东西南北

3、，为项目的冇效辐射提供良好的外部交通条件。♦外部威胁1.区域内的楼盘中天国际成为我项冃直接竞争对手。2.招商工作是否可以顺利完成还不存在明显的资源保证。3.已经存在的成熟商业市场使项冃的成功运营具有较大的市场竞争性。4.周边其他商业项目吸引了本项目的部分投资者。5.商业项冃投资的风险性使得很多投资者望而却步。经过对市场进行客观的分析,我们可以看出市场的核心价值是♦本项目产品规划具有市场前瞻性，内部商业配套齐全。♦产站定位符合市场发展趋势与消费者要求。♦项H所在区域强有力的政府规划与政府政策的扶持，使项冃具有无限的升值潜力。♦开发商资源的优势为产品的市场去化奠定了冇

4、利的基础。♦开发商的品牌效应为产品的市场去化提供了有利的条件。二、销售目标1、住宅总体销售目标：A、总销售面积:小高层:18812.2平方米注：以上数据来口项目楼属Z住宅户型资料统计。B、预计整体均价：小高层：2850元/平方米注：以上数据为初步方案，最终结论在核实成本及预计利润，双方深入研究后得出。C、总销售额：总销售额：约5361.4万元。注：以上数据是由A、B两项得出，授终结论冇待定案。D、总销售吋限：2008年6月—2008年12月完成总销售额（85%）。注：以上时限以初定2008年7月公开发售为起始时间；最终时间期限根据甲方取得预售证及我司进场时间确定。

5、三、客户分析1、目标顾客类别客源特征客源换房客对现居住物业感到老1山冇换房需求事业单位职工、周边老1口小区客带客老业主介绍购买老业主年轻人家庭结构发生变化市区、事业单位、白领投资客有闲钱、对投资题材十分敏感；对产品升值空间有自己一定的预期；曲靖、宣威、马龙等2、客户定位户型面积档年龄段家庭月收入客户家庭描述客源100—120m230-40岁4000元以上已婚家庭;可能有小孩；不和老人居住行业良好的事业单位员工、口领、企业单位管理人员160m240-50岁5000元以上已婚家庭；有小孩；和老人居住政府公务员、小型企业主四、整体营销策略简述开盘前/内部认购期重在造势。

6、一个项冃的成功与否在项冃开盘销售阶段就已基本看到大趋势。房地产因本身行业的特殊性，决定了其在销售上一定要争取一炮而红，否则项冃再冇前景，也可能难以为继、中途夭折。所以我司强调房地产销售的短吋间内的大量成交，强调以快打慢。这需耍通过造势来实现。销售中期掌握节奏销倍屮期是成交蜃最人的时期，且销作价位也处在获利最人阶段。此时的策划重点在于掌握销售节奏，利用各种卖点的纽合与转移，多利咋肖售渠道共用，对目标市场发动波次进攻。操作的重点，在于-•要借助开盘的势，趁热打铁。二是注意购买力的积蓄与释放周期,采用波次进攻策略。三是至始至终要强调快速、灵活的销售原则，以快打慢。尾期重

7、促销销售后期要敢于让利，出清存货。其策划重点在于促销技巧的组合，以强力的销售保证销售的零库存。在促销技巧的组合上，应把握几点原则：一是不直接降价，以其它方式体现让利。二是促销技巧要出新，根据项冃的实际情况度身订造。三是促销不应只着眼于手头存货的销传，还要注意为下一期的推广造势，起到承上启下的作用。五、营销阶段划分1、营销阶段的划分：市场预热期（登记期）：2008年5月下旬一6月屮旬在项冃Z前的销售中信，提前进行项冃展示。舆论造势，营造版块新盘出市、雄业又一力献的气氛；以项H的价值主张为核心宣传点，利用多种形式的推广，吸引消费者注意，等待项目推出。公开发售期:200

8、8年6月下