上海碧云住宅营销策划案例

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1、上海碧云住宅营销策划案例一、项目分析1、概述本项目位于大岭山大岭村，大岭村位于大岭山镇西南面，距镇中心区3公里，东与大塘村相邻，西与水郎村相邻，北与大片美村相邻，周围区域近两年经济得到长速发展，涌现出一部分的大型工厂，周围区域人口达10万人，从大岭村、大塘村等村的房屋出租水平看，该区域住房出现紧缺。项目所处区域的大岭村，随着东纵路和厚大路开通，大岭山长途汽车站、镇公交车站（离本项目只有200米）即将坐落该村，其交通、地理位置显得优越起来。项目由一个建筑面积为2万多平方米的四层大型生活广场，及四栋规划为小户型的住宅楼。住宅销售面积1

2、1798平方米，分为A、B、C、D栋，楼高6层，呈长方陈排布。4栋楼相互之间的楼距只有3米。每栋有两个楼梯上下，每栋的建筑长度有40米长，分为23个小户型，中间为过道。这样的建筑排布、建筑密度，住宅会显得非常的拥挤，户型采光差。项目于1994年动工，后因为种种原因中断，最近重新启动，并根据市场环境变更功能要求为：以产权式商务酒店为主，配以适量公寓式办公楼的功能要求。本项目现已开工，大概10月1日可以交楼，由于是属于村集资房，没有房产证，房的使用权年限只有50年。311、优势本项目首推优势在于其位置，项目所处区域近两年，取得了长足发

3、展，多家大型的工厂员工人数超过1万人。镇规划的长途汽车站，镇公交车站即将坐落该村，其次本项目周边没有类似的项目在运作，因此是一个市场空白点。第三是交通便捷。项目紧邻厚大路、东纵路等主要干道，辐射能力非常强。第四是项目配套，与住宅项目一同开发还有一个商业综合市场，综合市场以“集时尚购物、休闲娱乐为一体的大型购物广场。2、劣势本项目的劣势同样在于其地理位置，因为其偏离镇中心区，在目前看来，进入项目区域的交通较差，该区域经济还比较薄弱，消费群体较为分散。住宅项目没有房产权，使用期限也仅有50年，这个问题对销售将有巨大的杀伤力。从规划的角

4、度来说，楼与楼之间楼间距过小，因此直接影响到户型的采光问题。所开发的户型较差，黑厅、黑走廊。尤其是B楼的采光问题更为严重。关于这个问题我部门已经与开发商接触并不断确认，至今开发商仍在和规划设计单位联系确认。该物业的性质为村集资房，因此在销售付款中必须在很短的时间内付完楼价款，这样无疑提高了消费群的置业门槛。311、威胁分析产品特点及购买群体得知，购买项目的大部分群体将是用以投资，而该区域的村民自建房用以出租的，近一年来迅速的多起来，部分村民可能会被眼前出租房的高效益，盲目过度的开发,导致出租房增多。2、机会对于本项目来说，最大的机

5、会是抓住项目周边区域工厂的管理者、私营老板、个体经营老板，包括生活广场的个体经营者。无论是考虑到投资还是自用，此类群体都是本项目要把握好的群体。其次是周边的工厂，有部分厂可能因为员工的扩增，或者是为厂里中层管理人员，找个比较好的居住环境，他们会考虑购买或者是租我项目住宅。3、对策项目目前人气少的对策项目要引起足够的人气，才会投资客增强信心，我们可以在生活广场中引进大型的百货超市。由于大型超市百货的辐射能力强大，必能吸引周边消费群体，达到增强人气。达到无论是生活广场、还是住宅都会得到很好销售。50年使用权限对策在项目推广中，利用收益

6、率的计算使购买者认识到50年的投资整体回报率相对于银行储蓄利益率已经处于一个比较高的水平。31规划与户型复杂对策由于项目是采用的框架结构，我们尽可能的把握需要大户型的客户，以避免采光不足，对于黑找廊，我们可以在销售时间里全天候开灯。周边出租房竞争的对策周边民房对本项目出租效益的高低影响是最大的，我们如何优越其竞争，在调查中发现民房的居住安全是最多租客关心的问题，同时由于民房规模小，业主没有能力也不会下大力气搞好出租房的物业管理。针对这样的问题，我们可以推出“管家婆”式的物业管理。使项目具有“酒店式公寓”的标准。首付款高对策由于项目

7、的特殊性，只能采用一次性付款的方式，无疑提高了项目的置业门槛。综合考虑项目周边出租房出租率、效益都很高，同时为项目引入酒店式公寓的管理办法：开发商承诺3年8%投资回报，通过这种方式等于用前三年的消费者投资回报作为开发公司垫付部分，演绎为“带租约销售”。但是在预售中不可以提出“带租约销售”，也不能说是售后包租，因为违反法律规定。这种模式并不能等同于“九成按揭”和“售后包租”，可以说开发商打了一个擦边球。31一、营销策划推广切入点本项目推广切入点是利用：有好装修、周边独一无二高尚住宅项目、包租，酒店式的物业管理、本项目位置。强化购房者

8、信心，用安全而高额的投资回报刺激本案消费群体。目前东莞小户型楼盘销售的推广主题，往往围绕三个方面：首先是位置；其次是装修档次，再则是投资回报率。一般小户型的购买者与使用者相分离，相信已经成为房产经营者共识。按照这条线索，剖析这三种营销主题，会发现三