花园广告策划方案

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1、□□花园广告策划方案（简案）导言经过对□□花园近期销售悄况、施工进度、施工现场等方面的粗浅了解与实地考察，我们已对该项H有了基本的理解：□□花园木期开发楼座五个，销售方式沿用传统中介公司相对保守的推广模式，以一对一的方式进行，现已销售70余套，对外的宣传几乎为零，仅在九刀份在《烟台晚报》刊发1/4版广告两期，其它对外公开推介在了解范围内暂无。根据该项目的实际情况，我们对此项目做出了如下分析与策略提报，希望能为双方的合作达成共识。一、市场情况浅析£12000年下半年以来，烟台市房地产业呈急剧上升趋势，从市屮心的福莱花苑开始，在以芝杲区为屮心的周边地区，住宅小区

2、的开发可谓〃遍地开花〃，其中，从开发项目的档次与规模来看，大致可以分为以下儿种：东部，以中高档住宅小区为主；西部、南部则主耍以中低档小区为主，多为经济实用房。现将烟台市市民对购房相关情况的调查分析列表如下，我们先从人环境上看一下消费趋向。（一）购房意向分析60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%东郊开发区市中心南郊幸福其它54.215.38.0%7.1%6.8%3.4%从上表屮我们可以清晰地看出，在消费者选择购房的意向以东郊为主，并已成为选择购房的主流，而南郊的被选比率则为7.1%,居开发区与市中心之后。分析其原因，开发区的房价较

3、低，交通相对方便，而选择市中心的最大的优势便是方便了。（二）购房者对各项指标的要求分析配套设施19%价位高低22%社区绿化30%交通便利29%I□社区绿化■交通便利□价位高低□配套擾丽从上表看，购房者对项F1的选择首先是社区绿化，其次是交通便利，再次是价位及配套，此调查M能因调査人群原因呈此再现，但亦可说明购房者对选择项冃的指标要求。（三）可接受房价调杳分析□比仇其它2900-40002200-29001600-22001300-1600>1300从木项调查情况来看，价格对于购房者来说，主流还是关键，大凡是市场价，一般都会接受。二、本案分析下面针对购房者关注

4、的几个主要问题分析一下本案的优劣势。（一）位置：本案的所处的位置在烟台市南郊，在我们的调查中，南郊被人们选择购买的可能性为7.1%,不是一个"旺地〃。但，随着青年南路的开通，此位置与市区的交通将越发便利，这对此项目将是一个难得的良机。H在本案半径一里内聚集了烟台市中、高等学府近十家，这也是难得的好卖点。*□□花园地理位置图（二）价位：木案的价位在同等水平的小区中相对不高，各项基础配套设施完备，而与其有肓接竞争力的惠安小区价位则比本案略高。（三）配套：本案的配套设施齐全，煤气、500供暖、闭路电视、电话线路、水、电及市场、页院、商场等公共设施均已完备，这对其它

5、一些新型社区來说，是要花费相当气力的。（四）销售方式；本案采用的是一对一的玄销式推广，主耍靠上门拜访、亲刖好友介绍等口碑宣传，此方式在特定情况下具有相当的效果，但在近期房产业的激烈竞争中，此法是否可以将其作为主流推广手段，有待审慎。（五）竞争对手简析：木案处于烟台市南部（郊），与之最具竞争力的小区就是惠安小区，这个小区的基本情况我们也作了一泄的了解：25万平米规模社区，近现房，户型有38、66、75、83、110、125平米不等，一层1920元/平米，二层2020元/平米，三、四层2100元/平米，六层1800元/平米，车库2000元/平米，一次付款优惠4%

6、；它的而期销售状况不太理想，销售约为30%,后期于9月9日开盘，在九月份期间进行了密集型广告宣传，发布《烟台晚报》报纸广告逾十期，并在国庆期间由〃开发办〃主办的宣传活动中大肆宣传，阵容较大，据了解其畅销户型为83-120平米；惠安小区宣传重点为〃政府项冃〃、〃规模社区〃，大打〃政府牌〃，争取购房若的信赖。综上所述，我们认为木案在规模、绿化、物管上相对竞争对手没仃优势，但其它配套、周边文化环境、价位等方面还是具有相当说服力的。三、广告冃的：树企业形彖，促项冃销售四、广告时间：2001.10-2002.1（三个月）五、诉求区域：烟台市三区（芝杲区、莱山区、开发区

7、）六、诉求对彖：28飞5岁即婚或已婚青年；36-55岁普通市民、附近学校教职工或附近村民。七、项目定位：经济实用房八、广告用语：买得起的好房子一□□花园（待定）九、广告策略鉴于□□花园知名度不高、推广通路不畅等现状，经过我们综合分析，特别制定如下策略与方案，丁•短期内达到在树立企业形象的同时，有效提高项冃知名度，并通过对项目优势的深度挖掘吸引目标消费群，并在最短的时间内达到理想的销售冃标。在广告宣传方面，我们认为，针为本案五个楼座，以青年南路开通为契机，以此进行项冃整合包装与推广；同时，根据现状，尚余100余套房未卖出，相对而言数量不多，故希望能以短、平、快

8、的促销手段尽快完成本次销售任务，并在此期间有效提髙企