湘艺苑广告策划方案策划方案湘艺苑广告策划方案广告策划

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1、“湘艺苑”广告策划方案fl录刖吕第一节市场分析一株洲市房地产市场基木状况二株洲市同类住宅调查统计三消费者分析第二节“湘艺苑”项目分析一项目优势分析二项冃劣势分析三竞争对手分析四项目价格策略分析五核心价值分析第三节推广策略界定一H标消费群体界定二卖点界定第四节广告策略一广告宣传目的二总体策略三广告主题四要树立的形象五分期广告的梏合策略第五节营销活动建议一营销渠道及人员促销建设二营销公关活动建议第六节媒体策略一媒体目标二目标受众三媒介策略四媒介分析及选择五广告预算及分配第七节方案说明-1Z.A•亠.刖吕任何的广告策划方案的冃的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。木方案在于

2、为“湘艺苑”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找岀“湘艺苑”项目的资源问题与机会，以达到或超出“湘艺苑”的原定销售计划，并为鸿宇房地产塑造品牌。笫一节市场分析一、株洲市房地产市产基木状况1、株洲市属于四线城市，房地产市场虽不是很成熟，但是有融城的美好前景；有高速有效的物流体系;又据东西南北交通要寒；处屮南最人服装批发市场；有人批人型国有企业。这意味着株洲的诱人的市场和低廉的劳动力市场。所以，各大商家纷纷进入株洲。房地产更是有人量外资抢入，行业的竞争口益激烈，竞争的层次不断升级。从2000年以前的消费住房以经济

3、适川房及单位福利分房为主到冃前以商品房为主流住房消费，房地产业日趋成熟，房地产开发公司实力不断上升，达到初步的产业化水平。即房地产大战既将打开。株洲市内房地产开发商约100家，经过儿年的市场竞争，房地产项目投资开发规模不断扩大，开发形式全面化，多样化。到2001年为止，房地产项目投资达到82118万元,住房项目方而的投资达到43628万元。2001年当年房地产项目竣工面积为83万平方米，住宅竣工面积为80万平方米，商品房销伟面积为40万平方米，商品房销售总额为37723万元。最新统计数据表明,2001年以來批准预售和销售的总血积为24904.47平方米，住房销售均价由2001年初的

4、824元/平方米上升至2002年初的1002元/平方米，升幅达21.6%o2、现有品牌楼盘的基本状况，现有名的楼盘西区有湘银房产、保利房产等；南区有庆云山庄、湘江四季花园、南星小区等：北有响石岭广场圈等。但是由于市场不是很成熟，他们有这样或那样的缺点。具体表现在以下这些方面：A、定位及推广都不是很规范，抱着卖出去就是目的心理。忽视楼盘品牌的建设，忽视楼盘内涵的建设，导致后继开发力不足。B、有的没有服务的概念。这又表现在销后服务差劲，物业管理不规范，有的业主不是享受服务而是受气，造成开发商与业主的对立，小区的基木建设搞不上去。C、小区规化与白然融和概念不足，人为景观痕迹太重。3、政府

5、引导监管不够，销售手段不合理，收费不合理，手续不合理，还有的不合法。二、株洲市同类住宅调查统计“同类”定义为具有小高层，别墅等的住宅小区。现将株洲市河西，河东小区进行人体对比分析如21、河西地带。由于河四为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面冇其独特的优势。总体来说，河西地段房地产都在卖自然环境。湘银：核心竟争力：二十一世纪购房新概念拥有很鬲的品牌效应；其周边环境好；用绿色的生活吋尚来吸引高级白领、外国投资者、社会成功人士，市场销售反应良好；其定位为社会高薪阶层。滨江一村：小区面积大；邻近湘江；周边环境好；2、河东地带。包括河东整个地块北冇石峰区，南有芦淞区及东部的荷塘区。

6、天鹅花园：核心竞争力：真、善、美属于自然水牛态屋村、绿化而积广：拥有900亩的面积,其中400亩水面。区内有水生游玩系统。映荷园：核心竞争力：演绎精彩生活塑造经典小区属未来商业地带周边交通发展趋势人房屋设计理念突出银座大厦：近临中心广场，一医院；只是一个连体楼、属小高层，没有自身小区；周边白然环境不是很好；但它属预置房产其房屋多数为企业或近处金融高层管理人员所预购。庆云山庄：核心竞争力：离尘不离城品牌知名度高；周边环境绿色条件好；拥有98亩的绿色自然地带；其发展迅速，塑造了良好绿色生活理念在消费者心中形成良好的品牌。其新近开发的“紫南阁”，定位较高，目标群是屮高薪阶层。湘江四季花园

7、：核心竞争力：山水之傍，尊贵之居，人文人家交通便利环境幽雅小区为12层左右的带电小高层，设计时尚为江山置业这一实力雄厚的开发商的大手笔价格定在1800左右三消费者分析根据《株洲房地产市场调查报告》及《株洲市鸿宇房地产市场调杏报告》的结论，我们得出消费者购房心理和对住宅要求如下：1、环境规划一定要好，各种生活配套耍齐全，各种活动场地、场所耍足够：在规划吋，一定耍有超前的思想，使小区更貝-现代化气息，特别要注意智能化；在楼盘外立血的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流