观河锦苑策划方案

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1、房地产开发与经营课程设计观河锦苑策划方案观河锦苑开发策划方案目录第一部分项目概况1第二部分投资环境研究4第三部分项目附近地区竞争性及发展项目……5第四部分项目规划方案及建设条件6第五部分项目投资经济效益评价7第六部分风险分析8第七部分结论与建议12一、项目概况1•地理位置及现状观河锦苑住宅商业区位于洛阳新区。小区北靠洛宜路、东临王城大道，南接开元大道，西临学子街。小区与洛阳新区体育广场紧密相连，周边是洛阳大学城。冇洛阳理工东区校区。河南科技大学、针灸按摩学院。小区可以方便达到洛浦公园、洛阳市政府、咅乐喷泉、洛南龙门石窟等。该住宅商业区具有十分优越的地理位置和极为便利的交通条件，消费人口众多。

2、是作为住宅商业的理想位置。2.项口建设规模及建设内容按照市规划局下达的规划设计条件，拟建的观河锦苑住宅商业小区规划建设用地而积200亩，总建筑而积400200平方米，总占地而积133400平方米，绿化率30%,容积率3.0,停车泊位约300个，主要包括14栋小高层住宅塔楼120960平方米和四层框架商业楼80000平方米。3.配套市政设施情况观河锦苑住宅商业小区为洛阳新区开发项目之一。该地块自洛阳新区开发以来，周边陆续铺设了供电、电信、自来水、污水、燃气、热力等配套市政设施管网，小区开发已具备了有利的市政配套条件。其中，接入广外西污水干管工程业已完成，燃气、电信、电力、给排水市政工程正在实施

3、之中，均可从周边距离100米左右的广外大街市政管网屮方便接入和接出。4.主要技术经济指标本项目工程的主要技术经济参数:建筑面积:400200平方米总投资:140000.00万元财务内部收益率33.87%二、投资环境研究及市场研究1、我国房地产政策走势与市场发展今年的房地产行业可以用三个特点來概括：市场交易量萎缩，价格增幅放缓，资金链条偏紧。从土地购置和储备情况来看，截止到2008年第二季度的数据，尽管土地购置和完成开发面积的增速在放缓，但土地购置价格和面积仍然处于缓慢上涨的阶段。其中，2008年一季度的土地购置面积增长率达到29.7%,第二季度环比迅速下跌到了-4・5%的水平，随着房地产企业

4、资金链的抽紧，预计未來土地购置面积继续上涨的势头会有所抑制。土地购置成木始终处于较高水平。2008年一、二季度，土地交易价格同比分别上升16.5%和10.1%,土地储备成本持续增加。从开发而积的情况来看，今年第一季度开发而积较去年同期大幅上升，进入第二季度后，开发面积同比增速逐月卜•降，但仍在高速增长的惯性轨道上。从房地产投资的情况來看，房地产的投资增速依然迅猛。今年房地产投资规模将继续突破2万亿元，投资增幅依然可能维持在28%-30%左右的高位。中国虽然在此次经济危机中的影响有限，但是由于当今全球经济一体化的特征使得屮国也难以独善其身。房地产作为屮国近年来一直受社会各界所关注的热点行业，由

5、于其口身与国家宏观调控，与民生戚休相关的特征使其在木轮的金融海啸当中同样受到了冲击，但从2008年1-8月份的数据來看，金融海啸的威力述未完全在房地产行业及相关链条当屮得到有效释放。根据权威数据统计2008年1-8月中国房地产开发投资实际完成18430.0亿元,比2007年14275.7同比增长29.1%；其中:住宅投资总额为1338480亿元，比2007年同期增长31.7%；经济适用房投资总额为54667亿元，比2007年同期增长21.7%；办公楼投资总额62434,比2007年同期增长0.1%,商业营业用房投资总额186057亿元，比2007年增长17.4%。商品房屋施工面积231607

6、9.4千平方米，比2007年同比增1x21.7%；竣工面积233714.5千平方米,比2007年同期增长12.2%；销售面积345922.8千平方米,比2007年同期降低14.7%；新增加固定资产577311亿元，比2007年同期增长26.8%o综合以上数据來看，住房投资与商业营业用房投资保持比较高的壇长速度，反映出了这几年来我国房地产一直保持的比较高的投资增长率。然而，2008年似乎对中国房地产来说不是个很好的年份，从国内住房的投机现彖以及国际上金融海啸的双重压力Z下，中国房地产销售价格节节下滑，各地开发商大呼“救市”。根据2008年1-8月份的数据可以看出來，销售面积345922.8千平

7、方米，比2007年同期降低14.7%,而销售价格在二、三线城市的下滑率也几乎保持在20%左右。木轮金融危机对于屮国的楼市的冲击是必然的，而且将影响到以房地产投资的整个产业链，但问题的最终原因不能归结于外部环境，而是我国房地产行业在经历过最近几年的快速发展Z后确实存在的一些需要调整的问题。因此，我们说全球经济一体化使得中国在此次经济危机中难以独善其身，而房地产作为屮国近年来拉动GDP增长的重要因素，所受影响也是