分析-杭州写字楼市场简析

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1、杭州写字楼市场简析一、杭州市场整体情况1、杭州写字楼市场发展阶段时间1995年以前1995-19981998-20012001-20052005至今阶段第-阶段第一•阶段第三阶段第四阶段第五阶段说明单位自建办公楼，部分川于租售市场化操作的写字楼项目大量开发98年写字楼开始复苏，2000开始步入正轨新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现S不成熟市场低迷供需两旺板块发展板块发展快，销售不温不火2、写字楼土地出让量分析表2005-2008写字楼地块出让列表年份宗数总出让面积（万就）可建

2、面积（万就）总成交金额（亿元）楼面地价（7U/m2）2005255620965.58393140200626228724.9359286320073587327169.46751882008113413149.09733747统计时间截至12月30F!,资料來源:国土资源网总出让面积可建面积一♦一楼面地价分析：2008年土地出让量较2007年大幅下降，但总体出让量依然较大近年来岀讣地块主要分布在钱江新城、滨江区等商务新区，供应量呈波浪式供应。但这两个新兴片区目前商务氛围不成熟，月•写字楼吸纳率的捉升需要相对较长的时间过程，预计未來写字楼市场将出现供过于求的情况。2

3、008年写字楼楼面地价的急剧下滑，主要是由于成交土地以转塘、创新创业新天地、滨江区等地价较低地块拉低导致。表2：2008年商业办公用地出让列表宗地名称土地坐落出让面积（m2）土地用途成交价（万元）竞得人楼面地价（元/m2）杭政储出[200818号拱艷区，东至规划吉祥寺路，杭州瑞綁房地产开发有限公司地块，四至规划道路，北至轻纺路4894商业金融业8414杭州华瑞香梏香料有限公司4912杭政储出[2008111号滨江区（杭高新收储[200712号地块）10418商业办公40520杭州国融物业发展有限公司3704杭政储出[2008]12号西湖区（转塘浮山单元C-9地块）

4、18995商业金融业5719浙江钱江房地产开发实业冇限公司1505杭政储岀[2008]13号西湖区（转塘浮山单元C-11地块）27806商业金融业8362浙江钱江房地产开发实业有限公司1504杭政储出[2008123号滨江区（西环闻涛地块）2121921769商业金融业用地住宅用地61533杭州德圣房地产开发有限公司4782杭政储出[2008]29号滨江区（动漫广场一期地块）,东至白马湖，南至K江南路，西至长江南路,北临白马湖路72878商务、办公、会展用地24158杭州白马湖生态创意城建设指挥部1657杭政储出[2008130号钱江新城（近江单元D-C2-0

5、4地块）,东临衢江路，南临Z江路，西临近江小区，北临近江家园一园9986商业金融业用地24388杭州市居住区发展小心有限公司7878杭政储出[2008132号下城区（创新创业新天地C地块）27262商业金融业用地45827杭州新天地集团有限公司3056杭政储岀[2008133号下城区（创新创业新天地J地块5493商业金融、广场、停车场库用地7969杭州新夭地集团有限公司3374杭政储出[2008134号下城区（创新创业新天地0地块）33270商业金融、教育科研设计用地43715杭州新夭地集团有限公司3128杭政储岀[2008135号下城区（创新创业新天地D地块42

6、184商业金融业用地72540杭州新犬地集团有限公司30173、写字楼供应分析单位：万平方米□下城区,3.2,59%5.9分析：08-09年全市将有200万集中供应，写字楼市场供小于求08年至09年2刀主城区市场写字楼（销售）总供给约56力'川，其中约60%供给为江干区，截止09年2月份市场存量约33万时。根据汉嘉地产统计，08-09年全市将冇200万册的集中供应，写字楼市场基本饱和。未来写字楼在钱江新城和滨江区集中供应。目前杭州写字楼潜在供应地点主要集中在钱江新城和滨江区。钱江新城有10座写字楼在建,滨江区在500亩土地上有30个总部写字楼项目。4、整体销售情况

7、勇字楼成交趋势图■成交面积（力就）・成交均价（元/就）20000180001600014000120001000080006000400020000销售量：07年1月份-08年10月份，共成交写字楼79万方，月均去化3.5万方，年均去化量仅42万册。价格：近两年杭州写字楼价格走势平稳，均价维持在1.2-1.4万/nV间。5、客户群描述杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。另外述冇一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。6、小结＞杭州写字楼市场经过I•多年

8、的发展，经