领秀2008上半年营销工作总结

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1、领秀•新硅谷2008上半年营销工作总结目录第一部分政策篇第二部分市场篇第三部分营销篇第四部分推广篇市场政策金融政策土地政策宏观政策分析总结宏观政策背景及分析市场政策——70/90政策，显现覆盖市场效应《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》“90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积；套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发总面积的70%，这个比例适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房的总面积，其中包括经济适用住房。”(24号文)《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》在住房面积上经济适用房单套不超过60平米、廉租房单套

2、不超过50平米；在用地供应总量上规定廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。受建设周期影响，2008年70/90政策的效用已经开始集中呈现，产品同质化的中小户型产品供给放量日益增加导致了产品品质竞争日益激烈，大户型产品成为稀缺供给。宏观政策背景及分析2008年3月出现“第二次房贷松动”的说法，2008年4月，以浦发、建行、深发展为代表的多个“涉嫌松动”银行明确表示，将继续从严执行二套房贷政策。频繁加息在一定程度上提高了购房的门槛，对多次置业客户加大限制力度，增加了贷款购房客户的观望气氛。准

3、备金率的上调，提高了开发商获取银行资金的门槛。金融政策——信贷收紧（359号文）二套房首付提高至四成，各银行均严格执行；（452号文）确定第二套房贷款以家庭为单位，且不论其原住房贷款是否还清，都按照第二套计算，将有效的控制部分城市投资性住房需求；央行：连续加息，调整利息税，提高准备金率。宏观政策背景及分析(236号文)每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年。(39号令)必须缴清全部出让金后，才可以拿到建设用地使用权证。公开出让土地已按该要求执行。土地政策—规范土地市场非此即彼的明确界定，认定和操作性很强。政策可操作性强，在执行层面只用控制发证条件即可，

4、这对于资金实力弱的开发商来说，全部缴纳土地出让金无疑釜底抽薪。宏观政策背景及分析目前的宏观政策背景表明了政府“保障自住、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心;需求抑制的政策的见效很快，市场上买方的观望情绪明显浓厚；08年政府将加大土地利用率，并严格执行住房保障体系，市场中小户型产品将会集中供应，低密度及大户型产品日渐稀缺，致使此类高端产品价格上扬；2008年是政策执行年，将由政策频繁出台向从稳执行过渡，注定会出现“货币紧缩，现金为王”的局面。宏观政策分析总结宏观政策背景及分析目录第一部分政策篇第二部分市场篇第三部分营销篇第四部分推广篇市场篇——保利•西

5、山林语项目信息案名西山林语详细位置西北旺镇冷泉村发展商保利地产代理商保利和伟业顾问联合销售整体规划设计占地面积96万㎡总建筑面积120万㎡容积率1.36绿化率30%总户数853户（一期）装修标准毛坯建筑形式公寓、双拼、独栋供暖方式分户采暖建筑分期未定配套设施2万平米酒店配套5000平米社区商业街4-5万平米S写字楼3万平米商贸城工程进度部分楼已做外立面智能化窗磁、门磁、可视对讲、一卡通门禁周边环境人文教育温泉中心小学、西北旺小学、永丰中心小学、温泉第二中学、永丰中学商业金融2万平米酒店配套、5000平米社区商业街、4-5万平米S写字楼、3万平米商贸城市

6、政交通安阳路、冷泉路、330、651、622销售情况现供应情况本期供应总套数已售套数剩余套数网上签约均价入住时间户型种类面积一期：853套570套283套公寓：12000—13100元双拼：18500—21500元独栋：20000—26000元2009.5.30公寓：70—170㎡双拼：340—380㎡独栋：400—500㎡潜在供应情况下期供应总套数供应产品类型预计投入时间预计价格入住时间面积区间未定未定未定未定未定未定价格走势：公寓1250008年6月15日首次开盘双拼20000独栋2300008年6月15日首次开盘08年6月15日首次开盘在市场低迷

7、时期，该项目采取低价入市，营造热销场面。前期仅3个月的客户积累时间，在开盘当天就可达到上千人排队购房的规模，首次推出853套房，当天就定出570套左右，做到了快速回笼资金的目的，同时也反映出山后地区的需求量较大。该项目前期所做的准备充足：1、售楼处前的万米水景，震撼力较强2、别墅区已成雏形，可感受到社区内精致的园林小品3、别墅样板间设计风格多样4、社区内珍奇树种的精心挑选5、2万平米的酒店已建成这些都是促成开盘热销的先期条件该项目硬伤明显：1、风水问题，对于购买别墅产品的客户较为看重。2、其次是在项目背面有一个垃圾填埋场，垃圾填埋长时间将会产生一种毒性

8、严重的物质名为二恶英，每当气压较低时，该物质即会随着空气漂浮，到时将会闻到一股刺鼻的味道，对人