投资性房地产评估实务与案例分析

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1、《投资性房地产评估实务与案例分析》高忻2014-10中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety目录投资性房地产评估的规范要求评估实务与案例分析投资性房地产及其评估的一般概念中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety投资性房地产投资性房地产评估公允价值投资性房地产及其评估评估的一般概念中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资性房地产《企业会计准则第3号──投资性房地产》第二条和第三条规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、

2、已出租的建筑物。第四条规定，下列各项不属于投资性房地产：自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。作为存货的房地产。投资性房地产——会计角度《国际会计准则40号》（IAS40）投资性房地产，指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而（由业主或融资租赁的承租人）持有的房地产（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或两者兼有）。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资性房地产《国际评估准则2011》（IVS233）投资性房地产是指以获取租金收入、资本增值（或二者兼有）为目的的土地、房屋建筑物及房地产，但不包括用于商品或劳务的生产和供

3、应，或者出于行政目的而使用的房地产，以及在日常业务中出售的房地产（saleintheordinarycourseofbusiness）。《投资性房地产评估指导意见（试行）》本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3号──投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产——评估角度中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资性房地产4种不属于投资性房地产的情况(IAS40)：持有的为在正常经营过程中销售或为销售而处于建造或开发过程中的房地产（参见《国际会计准则第2号-存货》

4、，例如，为了在不久的将来处置或为开发和零售而专门取得的房地产）；为第三方在建或在开发的房地产；自用房地产，包括（除其它资产外）持有的将来用于自用的房地产，持有的为将来开发并随后作为自用的房地产，雇员占用的房地产（无论雇员是否按市场价支付租金）以及待处置的自用房地产；基于融资租约而出租给另一实体的房地产。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资性房地产5种属于投资性房地产的情况(IAS40)：为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的土地；尚未确定未来用途的土地（如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常

5、经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值）；报告企业拥有（或报告企业在融资租赁下持有）并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物；准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物；正在建设开发并且建成后拟作为投资性房地产的在建工程。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资性房地产投资性房地产《以财务报告为目的的评估指南（试行）》第二十一条规定，注册资产评估师应当知晓，在执行会计准则规定的投资性房地产评估业务时，对应的评估对象包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地

6、产；应当能够单独计量和出售；在建投资性房地产。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资性房地产评估投资性房地产评估投资性房地产评估，是指按照《以财务报告为目的的评估指南（试行）》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-公允价值公允价值国际会计准则理事会（IASB）（《国际财务报告准则第13号——公允价值计量》）国际会计准则委员会（IASC）（IAS39、IAS40）美国财务会计准则委员会（FASB）国际评估准则委

7、员会（IVSC）《企业会计准则》《以财务报告为目的的评估指南》中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-公允价值公允价值熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。新会计准则的公允价值应具备的三个条件：（1）信息公开，双方对于交易对象所了解的信息是对称的；（2）双方自愿，若没有相反的证据表明所进行的交易是不公正的或处于非自愿的，市场交易价格即为资产或负债的公允价值。（3）对资产或负债进行公平交易。公允价值既可以是基于事实性交易的真实市价，

8、也可以是基于假设性交易的