盛达金盘定价策划报告(二)

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1、5垂直价差和水平价差的确定15.1垂直价差11垂肓价差的含义及分布规律1①1.2影响垂直价差的因索12水平价差25.2.1水平价差的含义。25.2.2影响水平极差的因索25.3因素成对比较25.3.1因素成对比较表25.4户型划分35分户定价36调价策略41调价方式46.1调价时机45.2调价模式45.2.1按施工进度调价42.2销售推动模式4①2.3品质不打折57客户调查问卷55垂直价差和水平价差的确定5.1垂直价差5.1.1垂直价差的含义及分布规律根据行业惯例，，就二层以上而言，不论是小高层，还是高层，其最高价格儿乎全是在顶层，主要在于私密性好，釆光、通风、视野等条件佳，但本项冃楼层较

2、低，顶层不具备以上优势，而且顶层保温性相对较差，因此不貝备优势价位的条件，因此在上一报告中建议,本项目顶层赠送空中露台，來弥补缺憾，可将价格相对二层持平。5.1.2影响垂直价差的因素楼层越多，则最高与最低的楼层的价羌越人。影响垂直价羌的因素主要有楼层数，市场状况以及冃标客户的生活习性等。本项冃一层为商业，由于商铺与住宅价值差界较大，根据行业惯例，设定商铺均价为住宅均价的1.3倍，即1.3*24715=32129.5元/nf。北京社区楼盘底商价格参照表房源名称房源地址价格冠军城北沙滩桥东南角劳动大厦东200米路南30000元/平方米双花园小区广渠门外大街31号18000元/平方米美伦堡家园科

3、荟西路（国家森林公园以西）35000元/平方米美利山百子湾东里23000元/平方米禧福汇国际社区西大望路（劲松桥东1公里）40000元/平方米万科金阳商街朝阳公园桥以东约1300米左右、姚家园路南侧29000元/平方米旭辉-奥都商业屮心立水桥北苑路和清河交界（立水桥）东南岸29700元/平方米朝阳嘉园十里堡华堂对面17000元/平方米表1-1北京社区楼盘底商价格参照表5.2水平价差5.2.1水平价差的含义。所谓水平价差是指在同一•楼层不同户别的每平方米的价格差界，在同-•水平层而，已经排除了楼高的差界。由于木项日公寓只有单栋建筑，则以同一楼层的不同户别制定水平价差。5.2.2影响水平极差的

4、因素朝向采光私密性景观格局5.3因素成对比较5.3.1因素成对比较表按矩阵形势罗列各影响因素，然后两两比较因素的重要性。假设有两个因素A和B,若A比B重要，则给A因素赋值1,B因素赋值（）；若A与B同等重要，则给两因素赋值0.5；若A不如B重要，则给A因素赋值0,B因素赋值1。为防止某一因索的权重为零，可在因素集合中设置一虚拟因素，所有因素都比该因素重要。最后将比较结果汇总，得到各因素的权重值。同一层次、不同单元价格差异的主要因素有四类：（1）微观区位。例如：靠近电梯、过道的单元易受噪音干扰，此点不如远离电梯、过道的单元；（2）户型。本项目户型较纯净；（3）朝向。南向、东南向的单元自然通风

5、条件最好；（4）景观。用因素成对比较法确定上述因素的权重，结果见表3・2,其中V5代表虚拟因素。因素成对比较表区位户型朝向景观V5得分权重区位—000110.10户型1——0.5012.50.25朝向10.5——012.50.25景观111—140.4V50000——00合计—————101表1-1因素成对比较表5・4户型划分图i-i户型划分5.5分户定价各单元因素状况比较及单元面积售价表区位户型朝向景观加权售价（元伽）标准单元C100/100100/100100/100100/100100/10024715.00A100/100100/100100/102100/102100/101.3

6、25036.30D100/102100/100100/102100/102100/101.525085.73E100/98100/100100/100100/100100/99.824665.58F100/10()100/99100/102100/102100/101.0524974.51G100/102100/98100/102100/102100/10124962.15H100/102100/98100/100100/100100/99.724640.86均值100.699.3101.1101.1100.6224868.23表1-2各单元因素状况比较及单元面积售价表6调价策略6.1调价

7、方式木案将采取计价调价和差价调价相结合的调价方式。随市场回暧适时调价；在认购期，通过客八调查表，掌握热销八型户位，调整价差系数。6.1调价时机销售期四个月销售率到达三层将进行第一次全面调价（随行就市）;2009年底将达到清盘期，推出套价。6.2调价模式6.2.1按施工进度调价调价时间节点：①项目开工期②公开发售期；③封顶期。具体调节方式，适时而定。6.2.2销售推动模式㈠主要节假FI优惠政策：八・一建军节：军人可享受98