浅议当前我国房地产评估行业的困惑与对策

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1、浅议当前我国房地产评估行业的困惑与对策一、我国房地产评估行业回眸1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，自1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定，房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。所以房地产估价和房地产经纪都是房地产中介服务活动，同根同源，均是《城市房地产管理法》中所规定的行为。房地产估价机构和经纪机构都是中介企业，是一种为市场交易活动提供便利并促成交易的盈利性经济组织。但房地产估价行业相对于经纪行业来讲，其产生的年代较

2、晚。我国房地产经纪业的历史源远流长，其兴起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典卖田宅增牙税钱”的记载；在元代就大量存在从事房地产经纪活动的人，当时从事房地产经纪活动即房屋买卖说合的中介被称为“房牙”，这一称谓一直沿用到清代；而房地产估价行业在我国始于九十年代初，1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定，国家实行房地产价格评估制度，1993、1994年我国认定了两批房地产估价师，1995年进行第一次全国注册房地产估价师执业资格考试，这样房地产评估行业在我国从无到有。我国房地产估价从无到有仅仅

3、经历了短短十几年的历程，在市场经济条件下，房地产估价作为一个独立的社会中介行业，作为朝阳产业是市场经济体制的重要组成部分，是房地产产业链条上的重要一环，也是技术性很强的行业，伴随着房地产业的兴起和快速发展，房地产经营和交易活动的增加，房地产金融业务的开展，房地产评估业得到了飞速发展。从上世纪末开始脱钩改制，全国房地产估价企业进入快速发展的新时期，迄今为止，全国各城市以房地产估价为主业的公司和事务所已有近4500家，从业人员达25万人，有35000多人取得了房地产估价师执业资格，仅北京市就有一百多家；我省现有注册房地产估价师

4、1337人，其中专职估价师646人，估价机构88家，一级4家，二级23家，三级52家，临时资质9家，长沙市30家，房地产估价企业已成为现代服务业不可或缺的重要力量，社会诸多经济活动如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征收拆迁补偿、纠纷处理，以及企业各种经济活动等都离不开房地产估价。二、当前评估行业的困惑一一捧着个金碗去讨饭房地产估价是指房地产估价专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，运用所掌握的估价专业知识和科学的估价方法，模拟房地产价格形成过程，在符合国家法律法规的前提下，综合分析影响房地产市场价格的各种因素，按

5、照市场经济规律，推算出估价对象房地产市场公允价值的一种智力行为活动。它是房地产估价师知识、才能和经验的结晶。房地产估价是技术性很强的行业，房地产估价师的工作性质使其具备了知识面宽，多学科复合的知识结构体系，看问题具有综合性、前瞻性。特别值得房地产估价行业骄傲的是2004年9月29日经建设部第45次常务会议通过《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》，自2004年12月1日起房地产估价机构的成立由原来的行政主管单位核准制转变为行政许可制，这大大提高了房地产估价行业的法律地位、社会影响力。然而房地产评估业的飞速

6、发展，使房地产评估行业竞争的局面趋于白热化，房地产估价企业面临着重重难关，行内出现了很多困惑，令业界担忧。笔者撰写本文作为抛砖引玉，对问题的出现原因及其解决办法提出一些粗浅的想法和建议，希望得到同行和专家的批评与指正。从上文所述，我国房地产估价专业人士具备多学科复合的知识结构体系，看问题具有综合性、前瞻性，特别是房地产估价机构的成立由原来的行政主管单位核准制转变为行政许可制，房地产估价行业的社会地位原本应是非常高的。而在我国，银行抵押贷款估价，估价真正的委托人或估价报告使用人应该是银行金融机构，然而支付估价费的却是申请贷款

7、的借款人；申请银行贷款的借款人是估价费的支付人，却没有权力选择估价机构或只有在极小的范围内选择估价机构，多半是由银行金融机构圈定或是指定估价机构，这对于支付评估费的借款人而言显然有失公平。在老百姓眼里，做房地产价格评估就是走个流程，这样房地产估价专业服务难以从心理上得到普通老百姓的认可，几乎没有普通老百姓主动寻求房地产估价机构或专业房地产估价师的专业帮助。更让人费解的是，大部分银行将放贷过程中的房地产价格评估不作为规避风险的手段，主要是一种程序需要。这样造成评估企业的畸形发展，评估无技术、无智力成果可言，钻研技术远不如融洽

8、社会关系，有效益的不是技术专家，而是有社会关系的业务员，捧着个金碗去讨饭：1、谁有业务，谁当老板估价机构技术管理方面重业务轻技术，业务经理在企业中举足轻重，估价报告就是八股文，做报告就是将数字及个别文字修改，与填表格没什么两样，无专业技术可言。2、银行裁判评估报告受估价目的所限，哪家估价机构出具的估价结