策划归来(四)_新形势新策划_陈仁科

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1、策划归来（四）：新形势、新策划文/陈仁科要探讨“新形势下的房地产策划”，首先要明确何谓新形势。新形势何以称为新形势，最根木的标志是市场需求发生了质的变化！市场需求之所以发生了质的变化，是因为影响需求的两大关键因素发生了根本的转变：一个是需求动力源泉缺失，一个是需求门槛过高。需求动力源泉缺失：中国乃至世界经济短期内难以反转第二次世界大战民族解放战争的胜利标志着发达资本主义国家的武力扩张时代的结束。随着中国的改革开放和苏联解体，标志着社会主义和资本主义意识形态Z争的结束，世界重心严重倾向于市场经济，宣告了发达国家通过

2、推行经济全球化合法扩张时代的开始。不可否认，经济全球化时代以來，世界整体经济格局是：发展中国家处于金字塔的底端，发达国家则处于金字塔的上端，美国由于美元的世界通货地位而立于金字塔之顶；发达国家掌握制定规则的权利，发展中国家则处于遵守规则的地位；发达国家则输出资本和品牌技术，发展屮国家输出廉价的劳动力资源和稀缺性的口然资源；发达国家则主耍承担世界的消费功能，发展中国家主要承担世界的生产功能。按照以上格局的发展，发达国家疯狂消费、发展屮国家疯狂生产制造，致使世界能源日益稀缺，最终引起整体物价暴涨于2007年，员工由于

3、物价的上涨而耍求工资上涨，从而在很大程度上削弱了发展屮国家的能源优势和劳动力优势,加上发达国家毫无节制的消费，经济危机的爆发终于结束了这种不貝可持续发展的竭泽而渔的世界经济发展模式！毋庸置疑，在世界自然资源已极其稀缺的前提下，上一阶段的世界经济发展模式已经发挥至极致，旧格局己经失去生存的基础，新格局还未形成，世界经济无底可言！至于中国，作为世界制造基地，本人撰写的博文《中国经济何以见底？》已经分析的非常明确——新的经济增长点未出现之前，中国经济永不言底！经济基木面如此，导致房地产市场需求动力源泉的缺失：1、外资的

4、撤离，直接极大的减少了需求量；2、屮国如火如荼的经济突然停滞，直接导致屮国居民收入停止增长甚至减少；3、市场信心从乐观传变为悲观，购房者心理从被动变为主动，不再被迫接受，而是更主动的选择；4、经济基本面不反转，大量投资客撤出、居住性需求主导市场的局面将无法改变；需求门槛过高：中国整体房价相对收入已经处于超高水平是的，现在的中国居民比过去任何一个时代都更需要房了，但是也要买的起啊，至少我贷款能够买的起、银行又冇钱口J借啊！在各种政策尤其是按揭政策的保驾护航下，屮国的房价在过去几年里经历了一轮发疯式的上涨，这种上涨的

5、背后有三大基本支撑因素：1、大规模外资的推波助澜；2、中国经济的飞速增长（不论是否健康，关键是制造了超级乐观的预期和大量的高收入者）；3、之前整体房价没有现在高，部分屮产阶级借钱还是可以承担的。如今，这三大因素皆己如壮士兮一去不复返，房价再涨无以为凭！如此高的价格直接导致需求门槛过高，将大部分住房需求者划入无效需求的行列！需求动力缺失、需求门槛过高，这就是当今房地产行业所面临的新形势。这种形势下房价的进一步上涨町谓无源之水、无本之木，下一个春天遥遥无期。（这一点在木人撰写的博文《春天很远、冬天很长》有详述。）在这

6、种形势下，开发商首先要明确的是在冋忆中等待政府的救援无异于坐以待毙，因为政府不是神，在需求一头（动力）一尾（门槛）Z间的作为无疑是极其局限的。明确了这一点，那么绝大多数开发商所面临的问题则是生存的问题,而非发展的问题！要解决生存的问题，就必须明确新形势下的市场需求特征！冋顾中国大陆房地产业发展历程，先后经历了炒家阶段、用家阶段、概念阶段、以及概念泡沫阶段，各个阶段的市场需求都有着截然不同的特征。然而，当今新形势下的市场需求不仅门槛过高，而且没有动力支撑，相比以往任何一个阶段有着最为显著的特征：1、物欲横流的时代，

7、中国居民比过去任何一个时代都想要房子；2、需要比以往更好的房子，因为市场上冇产品供应量大，种类丰富，冇的选；3、需要更便宜的房子，一來经济实力确实有限，二來还是有的选；4、个最注重享受的时代，加上购房者心理从被动变为主动，选房更加尊重口身的需求，而不像以往担心涨价而被动的接受，从而使购房者变得更加挑剔。在这种需求背景下，市场上销售最为顺利的楼盘无非两种:1、资源禀赋非常稀缺的楼盘;2、性价比高的楼盘，即相对物美价廉的楼盘。资源禀赋非常稀缺的楼盘属于极少数，大部分开发商所拥有的楼盘或者地块都不具稀缺性明显的资源。因

8、此，如何提高产胡性价比是大多数开发商所面临的问题！提高性价比的方法无非两种：降价或者提高产品品质。首先，降价又分为两种，绝对降价和相对降价。直接降价即在成木不降低的前提下降低销售价格，这必然会削减利润，而且市场有买涨不买跌的心理，因此这种方法不具有普及性。相对降价即在降低成本的前捉下降低销售价格，主耍通过整合产业链和标准化生产來实现，这将是未來房地产业的一个发展趋势。是一