形势下住宅项目的策划(陈仁科

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1、探寻….陈仁科广州中旗房地产顾问有限责任公司02038851621与一起策划决定产品产品决定市场项目策划始于地块研究核心理论客户研究贯穿项目策划的始终——内容框架——1.新的形势2.地块研究3.市场调研4.定位——如何寻找项目的魂5.规划设计的原则和方向6.新形势下的推广当前的形势1、买卖双方心理扭曲而对峙未来经济形势预期倾向于悲观，但形势仍不够明朗，大部分买方持币观望，大部分卖方仍存希望而坚守价位。2、市场上积压了一定货量由于多数开发商急于回笼资金而推货，而交易量大幅萎缩，致使市场上积压了一定货量。3、刚性需求和奢侈性需求主导市场投资客户退出

2、市场，不急于购房者持币观望，刚性需求不得不购房，奢侈性需求则受经济形势影响不大。4、僧多粥少、竞争趋于激烈大部分开发商急于推货，而刚性需求和奢侈性需求有限，致使大多数开发商不得不在这口小锅中争粥。新形势下房地产开发的趋势1、产品运作精细化是前提需求导向的市场，必须充分重视项目策划，以最大化的挖掘项目价值，充分整合各方面资源，叠加各种优势，来塑造项目强有力的竞争力！2、注重品牌运营稀缺性极高的地块有限、建筑品质可以复制，都不足以塑造项目的排他性，奠定项目的核心竞争力，只有企业品牌才是经久不衰的竞争力源泉！3、加强资本运作资金是房地产开发的血液，随

3、着银根的缩紧、市场的规范，过分依赖直接融资（银行贷款）的融资方式局限日益明显，房地产开发企业必须加强资本运作和融资方式的创新！4、降低开发成本为了塑造价格优势，企业必须通过建筑技术创新、新型建筑材料研发、整合产业链来降低开发成本，通过标准化生产来缩短开发周期。顺应未来房地产开发趋势是求发展的长期战略行为，而开发商目前要面对的是当前形势下求生的问题！——如何尽快回笼资金？当前形势下的需求特征需求类别具体置业目的需求特征刚性需求（主力群）结婚由租转购者旧房被征者提升居住环境者要求物美价廉奢侈性需求（次主力群）享受、体验、渡假等要求地段极其稀缺、产品

4、极具魅力对应于市场，当前市场形势下销售仍然相对顺利的楼盘：1、性价比高（物美价廉）的楼盘2、所处地段资源极其稀缺的楼盘大部分开发商唯一的选择地段极具稀缺性的楼盘非常少，为了尽快回笼资金，大部分楼盘不得不面对如何提高性价比的选择！那么如何来提升性价比呢？第一条途径降价1、楼市买涨不买跌；2、降到底，又资不抵债；3、短期内依靠标准化生产、整合产业链来降低成本又难以实现；因此，降价的空间非常有限！第二条途径提升项目品质1、直接提升品质——成本难以控制、市场未必接受，风险太大；2、间接提升品质——通过项目策划来细分客户、挖掘地块价值、整合项目资源、叠加

5、项目优势，是最佳选择！新旧形势下的项目策划市场特征项目策划的价值特点卖方市场1、提供开发模式或者开发理念2、增加项目创意可复制偏重创意买方市场1、细分客户2、挖掘甚至创造地块价值3、整合甚至创造项目资源4、贯彻产品实现5、有的放矢的、高效的推广排他性（因地块、市场、企业而异）资源整合性预见性创造性系统性（不仅策出产品定位，而且贯彻产品实现、产品推广等）项目策划的涵义策划分为两大基本部分：1、策——寻找项目的魂或者定位，即确定市场需求、项目价值、竞争态势三层面的最佳平衡点！卖方市场下的项目定位，买方被动接受，定位具有很大的空间！买方市场下的项目定

6、位，买方主动选择，定位具有更大的难度！2、划——统筹规划，即产品实现！通过规划设计建议来确保项目定位的正确贯彻通过系统的包装推广策略建议来确保市场的接受通过经济分析来确保定位的经济可行性今天，我们就来共同探讨新形势下住宅项目的策划！住宅地产策划系统住宅地产策划前期策划中期策划后期策划地块研究市场调研经济可行性分析推广部署销售部署和控制强销部署尾货消化项目定位规划设计建议物业管理持销部署项目策划必须始于地块研究第一篇一、地块研究的意义以立体化眼光从宏观上审视项目发现地块与城市的关系发现地块与区域的关系发现地块与市场的关系发现地块与环境的关系发现价

7、值预估风险二、地块的三维属性地域面地块技术参数面市场面市场发展现状供应特征需求特征竞争态势发展趋势所在地区的区位特征所在城市的区位特征所在区域的区位特征所在地段的区位特征地块规模地块地形地块地势地块地质XZY三、地块研究的内容地块与城市的关系地块与区域的关系地块与市场的关系地块与周边环境的关系地块地形与技术指标地块与城市的关系城市的战略定位城市的总体规划城市的经济结构城市的历史文化地块与城市战略定位的关系研究城市定位客群范围需求特征地块价值属性分析三亚旅游城市全国常住渡假投资所处地段是否具有代表性地块周边自然环境是否优美地块是否毗邻旅游景点东莞

8、工业城市原著居民外来工作人员常住临时居住投资客户需求分类明显地块是否毗邻工业区地块所处地段交通是否便利城市定位使不同特征的地块蕴含的价值千差万别地块与