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1、怡兰苑全程策划目录、项目击者所在地初步市场调查1、宏观环境分析1.1经济环境1.2政策环境1.3行业环境1.4人口环境1.5文化环境2、各区市场分析及发展走势2.1房地产市场发展描述2.2市场现状分析2.3未来走势预测二、定类比项目、对类比项目进行调研1、对确定的可类比项目进行深入的调查分析2、对类比项目全面分析三、项目的SWOT分析1、项目优势分析2、项目劣势分析3、项目机会分析4、项目威胁分析1、确定目标消费者群体2、了解目标消费者的需求3、目标消费者购房的方式4、目标消费者地理位置选择的分析五、项目开发的主题
2、与形象定位1、主题目定位2、形象定位六、项目规划设计建议1X建筑风格及园林风格建议2、材料、设备设施及人性化、智能化的设置3、项目定位可行性评估七、项目发展计划及资金流量分析1、项目开发与设想2、项目的成本和投资估算3、项目售价走势预测、4、项目销售收入预测5、项目经济性评估八、项目操作及营销策略2、项目操作建议3、营销策略售楼处的组建4、项目营销费用及项目销售节奏安排5、物业管理建议九、项目发展潜力分析及建议1、对项目值有利因素的分析2、对项目发展的建议十、综合评价意见一、项目击者所在地初步市场调查1、宏观环境分
3、析1.K经济环境分析（南昌市经济发展状况及形势.南昌市投资环境）1996年至2001年南昌房地产分析从96年到2001年，南昌房地产经历了一个由波峰到底谷继而全面提升的过程。商品住宅的成交量和上市量大幅提高，供需两旺。（如表1-1所示）南昌市1996年2001年房地产开发情况表表1—1119年mM年ai.资26•O1L92984•750•o1113.20520.丄万317742562522927982丄万-1001i0311927622112011冏积72力841A301A72IX颔n心目・7品冏869-6.579
4、L2z11920.7524.72001年，南昌市完成当年投资额20.5亿元，比2000增长55.3%,比1998年增长161.5%；商品房销售面积，2001年是172万平方米,比2000年增长32.3%、比1998年增长104.8%,商品房竣工血积，2001年是120万平方米，比2000下降了1.7%,可见南昌房屋存量交易提高，供大于求的压力趋缓，供求关系趋向于协调。南昌市房地产从1999年底，逐渐回升，房地产市场实现平稳发展。南昌市存量房交易与去年同期相比大幅增长，发生存量房交易1546起，增长198%,交易面积
5、达133151.9M2,与去年同期增长181%,交易金额1・87亿元，增长180%,其中房改房交易增长幅度最大，交易635起，增长807.14%,交易面积41361.53M2,增长856.95%,交易金额5086万元,增长1215.21%。南昌市2001年共办理商品房预售许可证57起，核准商品房预售面积111万平方米，全年完成商品房（含还建房）施工面积280万平方米，竣工面积125万平方米，完成销售面积118万平方米，比去年同期增长25%,商品房销售面积超过了预售面积，销售金额21.15亿元,比去年增长45.46%
6、,商品房平均价格突破18007C/M2,比2001年上涨约15%。南昌市1996年2001年商品房平均价格表（元/平方米）表1—2年份指标名箱'1996年1997年1998年1999年2000年2001年商品房平均119710751310123012501410物业（含四县）商品住宅（含四县）10109851155114512001340别墅、高档公寓116823201785202024653150写字楼206918502165260526302703由表1・2我们可以看出，从1996年，商品房平均物业价格始终在
7、1000—1500元/平方米之间，以1998年为分界线，从1999年开始,价格稳步上升，2001年平均价格比1999年增长14.6%,但比1998年只增长7.6%；与别墅、高档公寓相比，商品房的增幅不大，别墅、高档公寓增幅达到27・8%。写字楼增幅不大，与1999年和2000年相比，增幅分别为：3・8%、2.8%o由此可见，南昌市的房价不可能在近期跌下来，而是保持稳步上升的状态，预计在今后3-5年内，房价每年的涨幅应在15%Z间，房地产市场消费越來越理性。2001年，南昌市二手房市场异常活跃，2001年全年共办理二
8、手房4274件，面积41.71万平方米，成交额5・9亿元，收费617.95万元。分别比同期增长199.37%、247.58%、293.33%、13.07%。南昌市二手房市场的发展为南昌市商品房的激活捉供了保证。1.2、政策因素（国家对房地产的政策、南昌市对房地产的政策、）行业环境（项目所处房地产业的分析）从1998年来南昌市房价稳步上升，特别是口2001年下
