怡兰苑全程策划.doc

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1、怡兰苑全程策划一、项目所在地初步市场调查1、宏观环境分析1.1、经济环境分析（南昌市经济发展状况及形势、南昌市投资环境）1996年至2001年南昌房地产分析从96年到2001年，南昌房地产经历了一个由波峰到底谷继而全面提升的过程。商品住宅的成交量和上市量大幅提高，供需两旺。（如表1-1所示）南昌市1996年——2001年房地产开发情况表表1—1年份指标名称1996年1997年1998年1999年2000年2001年当年完成投资额（亿元）10.629.297.8410.5013.2020.5施工房屋面积（万/平方米）3

2、17274265225279289竣工房屋面积（万/平方米）1001039276122120商品房销售面积（万/平方米）72778471130172商品房销售额（亿元）9.686.5711.9112.2120.924.752001年，南昌市完成当年投资额20.5亿元，比2000增长55.3%，比1998年增长161.5%；商品房销售面积，2001年是172万平方米，比2000年增长32.3%、比1998年增长104.8%，商品房竣工面积，2001年是120万平方米，比2000下降了1.227%，可见南昌房屋存量交易提

3、高，供大于求的压力趋缓，供求关系趋向于协调。南昌市房地产从1999年底，逐渐回升，房地产市场实现平稳发展。南昌市存量房交易与去年同期相比大幅增长，发生存量房交易1546起，增长198%，交易面积达133151.9M2，与去年同期增长181%，交易金额1.87亿元，增长180%，其中房改房交易增长幅度最大，交易635起，增长807.14%，交易面积41361.53M2，增长856.95%，交易金额5086万元，增长1215.21%。南昌市2001年共办理商品房预售许可证57起，核准商品房预售面积111万平方米，全年完成

4、商品房(含还建房)施工面积280万平方米，竣工面积125万平方米，完成销售面积118万平方米，比去年同期增长25%，商品房销售面积超过了预售面积，销售金额21.15亿元,比去年增长45.46%，商品房平均价格突破1800元/M2，比2001年上涨约15%。南昌市1996年——2001年商品房平均价格表（元/平方米）表1—2年份指标名称1996年1997年1998年1999年2000年2001年商品房平均物业（含四县）119710751310123012501410商品住宅10109851155114512001340

5、22（含四县）别墅、高档公寓116823201785202024653150写字楼206918502165260526302703由表1-2我们可以看出，从1996年，商品房平均物业价格始终在1000—1500元/平方米之间，以1998年为分界线，从1999年开始，价格稳步上升，2001年平均价格比1999年增长14.6%，但比1998年只增长7.6%；与别墅、高档公寓相比，商品房的增幅不大，别墅、高档公寓增幅达到27.8%。写字楼增幅不大，与1999年和2000年相比，增幅分别为：3.8%、2.8%。由此可见，南昌

6、市的房价不可能在近期跌下来，而是保持稳步上升的状态，预计在今后3-5年内，房价每年的涨幅应在15%之间，房地产市场消费越来越理性。2001年，南昌市二手房市场异常活跃，2001年全年共办理二手房4274件，面积41.71万平方米，成交额5.9亿元，收费617.95万元。分别比同期增长199.37%、247.58%、293.33%、13.07%。南昌市二手房市场的发展为南昌市商品房的激活提供了保证。1.2、政策因素（国家对房地产的政策、南昌市对房地产的政策、）1.3、行业环境(项目所处房地产业的分析）从1998年来南昌

7、市房价稳步上升，特别是自2001年下半年到今年7月份房价的增长幅度更为明显。从以上资料显示，近二三年房价应是稳步增长。22由于南昌市大量引进外资，许多省外房地产商都看中了南昌这块未成熟市场，对南昌本地开发商将是一个巨大的冲击，也是众多本土开发商关键的时刻。但由于南昌现人均居住面积较少，需求量相对较大，所于许多开发商都瞄准了住房开发这块蛋糕，而且许多形成了一种规模优势，并辅以大盘的概念推出。所以，近期南昌房地产市场将还是以住房开发为主，并将持继几年的时间。1.4、人口环境（对南昌市当代主体人群分析、南昌市现平均文化层次

8、分析、从将来的角度来看南昌的整体素质）1.5、文化因素（南昌市社会文化、生活习惯、南昌的特色）本项目周边的青春家园、万科、金边瑞香苑、逸翠雅居及已建成的庐山花园，将形成一个良好的居住环境，这将大大提高高新区的居住氛围，也加深人们对高新区的认识。在本项目周围几十所高等学府环城而立：如南昌大学、省外贸学校、华联外国语学校······等，本项目所在区