我国物业行业的现状、对策及发展趋势

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1、我国物业行业的现状、对策及发展趋势我国物业行业的现状、对策及发展趋势湖南农业大学工学院07级工程管理2班XT摘要：在我国，物业管理冃前己初步形成了前景广阔、极具发展潜力的新兴行业乙一。但是却已暴露出各种各样的问题：在物业管理企业内部，自身资金不足、资质不齐等；在物业管理行业上，法体系不健全、各地政府对待物业管理的行为有偏差等问题口益凸显等等。21世纪，是小国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念捉升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和站牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应川、

2、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场泄位，都耍作出相应的变革，才能适应发展的需要。关键字：物业管理行业问题发展趋势-、当前物业管理存在的问题（一）在前期物业中存在的问题1.对前期物业的开始时间界定不清。前期介入和前期物业的区别模糊，容易使前期物业企业将在前期物业中的物业管理人身份和前期介入小的顾问身份相混淆。前期物业合同没有强行规定合同的终止时间，而是由当事人来约定，由于建设单位占主导地位，合同通常是其意志的体现，业主只冇耍么购买房屋并接受前期物业合同，耍么不买房屋的自由。因此，在建设单位的主导下，前期物业合同很容易成

3、为无期限合同。所以，必须对限制建设单位在前期物业合同签订屮的主导地位，防止前期物业变成永久物业。2.容易造成前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。表面上看，前期物业合同是在平等、自愿的基础上签订的，是双方自愿选择的结果。但是，实际上建设单位始终处于绝对的主导地位，无论是对物业企业，述是对业主都具有支配权。3.建设单位选聘前期物业企业不规范。由于选聘的决定权完全掌握在建设单位手中，建设单位完全可以采取设立具有独立法人资格但却与其具有关联关系的物业管理企业來参与选聘，并最终使其中标获得物业管理权。此外，即使物业企业与建设单位完全无关，建筑单位也完全可以利用其

4、手中的选聘•控制权使有利于己的企业中标，或不经过招投标程序直接选聘。4.开发商遗留问题多。现阶段，由于楼宇施工质量差导致楼宇墙皮脱落、漏水，菇至岀现墙体撕裂现象。房地产开发建设过程屮存在的后遗症带到物业管理中，由于这部分维修费很高，物业公司根本无力解决，建设和管理脱节造成了物业管理先天不足。还有的开发建设单位为了促进销售，做不切实际的承诺，如绿化率、配套设施、各种优惠、高承诺的物业管理等等，给后续物业管理带来了被动局而,一旦处理不当，或业主表现激进，就会加剧业主和物业公司之间的矛盾。解决开发商遗留问题，要靠物业公司自C和开发商“划清界限”，加强对业主宣

5、传，明确开发商的责任和物业公司的责任。（二）物业管理各方当事人法律地位认识方血存在的问题1•物业服务企业。物业服务企业是依法成立的营利性法人，英行为主要是商事行为，但也具有部分的公共事务性。一方面，其通过向业主提供约定的物业服务，其与业主法律地位平等，与业主Z间主要形成民事法律关系。另一个方而，物业小区也是社会的一部分，小区事务也会直接影响到公共利益。因此，在行为涉及公共利益时也会带有一•定的行政性，如涉及治安、坏保等方面法律、法规规定的行为时，在有行政姿托或行政授权的情况下，就可以行使部分行政性职权。但是，在我国现行法规中，对于物业企业部分行为的行政

6、性缺少认识。2.业主、业主大会、业主委员会。业主为社区的真正主人，是冇权接受物业金业服务，并支付物业服务费的重耍一方当事人。业主人会是由全体业主组成，其只是一个议事性机构，其性质不应是一个法人。业主委员会是业主人会的常设组织，在业主授权的情况下，代表业主监督物业企业的活动。其职能应主要是H常性的、监督性的。因此，在物业管理中，只冇业主才冇最终的决定权，因为其是最终义务即缴付物业费义务的承担者。而在我国现行的法规中，对于业主的权利关注过少，过多地强调统一，强调业主大会及业主委员会的权利。3.居委会、街道办事处。居委会是居民自我管理、自我教育、H我服务的基

7、层群众性H治组织。街道办事处是行政机关的派岀机构，行使行政职权。业主委员会也是基础群众性自治组织。故在业主人会和业主委员会成立的情况下，居委会的职能与业主委员会的职能是重合的。因此，在我国现行法规屮，将居委会和业主人会、业主委员会的职能分离，将居委会至于业主委员会Z上的做法，既会浪费资源，又容易引起不必要的纠纷。（三）行政权力在物业管理存在的问题1.在业主大会成立中存在的问题。在首次业主大会召开的过稈小，由于此时业主还很分散，前期物业企业因利益关系很难公正地负责首次业主大会的召集，所以行政机关应承担更多的责任。但是，依我国现行法规的规定行政机关只是起指

8、导的作用，很难保障首次物业大会公平、公正地召开。而在业主大会及业主委员会正常成立的情况下，物业