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1、[物业]我国物业管理现状、问题及对策;[物业]我国物业管理现状、问题及对策:缪泽松 :物管论坛 文章类型:物业管理 加入时间:2005-6-2819:04:09我国物业管理现状、问题及对策本文共7页:第1[2][3][4][5][6][7]页; 据不完全统计,目前全国城镇约有80亿平方米的住房,至2000年就有70%(约56亿平方米)出售给个人。建设部早在1996年就规定,全国新建住宅小区必须实行物业管理,旧小区逐步纳入物业管理。深圳几乎所有住宅小区都实行了物业管理。北京市规定,旧住宅小区必须在2003年前全部实行物业管理
2、。仅按北京物业管理费最低水平(经济适用房)每平米0.5元/月计算,全国每年单此项收费就达330多亿元,倘若再将房屋租赁、置换、中介、维修等服务算上,这个市场将更加庞大。 所谓物业管理,就是指物业管理企业接受业主委托,依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护,对它周围的环境和公共秩序进行管理,并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命,使其保值增值,而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。国家《十五计划发展纲要》中,已经明确地提出,要规范发展物业管理业。 一、我国物业管理现状 自1
3、981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来,物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示,目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理,全国物业管理企业已超过2万家,从业人员突破200万人。深圳物业管理企业则有1200余家,从业人员达15万,年创产值45亿元。目前我国物业管理发展迅速,物业管理类型多,涉及各个领域,约11大类,其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但同时,我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区
4、间差距较大等不足。 与物业管理发达国家相比,由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响,我国物业管理覆盖率仍然偏低。据统计,到2000年底,全国实有房屋建筑面积735459万平方米,实行物业管理的有98861.88万平方米,实行物业管理率仅为13%,其中,实有住宅建筑面积417331万平方米,实行物业管理的有82485.65万平方米,实行物业管理率为20%.详细数据及各地情况见下表:地实有房屋(万平方米)实有住宅(万平方米)区面积物管面积物管率(%)面积物管面积物管率(%)全国73
5、545998861.881341733182485.6520甘肃964739.050.4515134.270.67陕西14328301.082.17624253.883.3北京274305930.9921.6142114630.8532.58深圳71193387483768254067上海318022074465193101666186 从我国物业管理的发展实践看,南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快;北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。统计数字说明,经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面
6、的差距相当大。详见下图: 二、物业管理存在的问题及原因分析 我国物业管理虽然发展了20来年,但与国外成熟的物业管理相比还有很大的差距。同时我国现阶段的物业管理行业尚属新兴行业,还存在着很多问题和不足。 1、体制问题 从体制上考察我国两万余家物业管理企业,80%以上的是国有体制;如果我们再从物业管理企业产生的来分析,全国有70%以上属于房地产开发商自办的企业,20%属于房管所或后勤单位改制,只有10%属于产权自主型的物业管理企业。 以深圳为例,在深圳18家首批国家一级物业管理企业中,17家是国有或国有参股(实际掌控一
7、切生杀大权),1家是民营上市股份公司;而且18家企业清一色是开发商自办(有2家属于房管所改制或部门单位自办企业,但目前企业发展权在开发商手中)。为什么会出现这种现象呢?据分析主要一个原因就是以前“自建自管”的延续,另外就是开发商出于自身利益的考虑,因为优质的物业管理已成为售楼中的一个卖点。 2、法律法规滞后,体系不完善。 我国物业管理行业的立法明显滞后:20年的时间,没有国家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下,国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年,而深圳成立第一家物业管理
8、公司的时间是1981年,中间有13年是法规空白期。 我国物业管理法律政策的框架体系,是在没有国家**的情况下,由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构,完善的法规体系尚未形成。自1994年以来,建设部等国家部委(局)和各地方政府虽然颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅
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