昆明水映长岛营销策划案

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1、“昆明水映长岛”项目营销策划报告、总论二、昆明房地产市场分析三、项目定位四、销售整体推广策略五、销售吋机六、包装方案七、促销方案八、广告方案九、推广费用预估十、附件【第一部分总论】本案的策划原则——根据项目的产品定位为40万平米国际高尚人文小镇，所以在本项口的形象推广，品牌推广上以国际人文小镇和国际摩卡生活作为姿态切入市场，通过价格策略充分体现出项目“品质高但不贵”、“物超所值”的价值感,在市场上掀起新一轮的抢购风潮。原则1：差异化——切合市场，寻找差异化本案在营销策划方面充分考虑了客户的生活习惯、消费习惯及文化水平差异性,迎

2、合客户而制定出一套完整的策划方案；打破常规，寻找本案与竞争楼盘的差异化，找出木项目的亮点，拟定一套有效、切合实际、可执行性强的策划方案。原则2：创新——以创新的策划思路制胜昆明楼市本案在区域内受同质化影响比较严重，因此在整个营销策划过程屮，营销手法的运用上我们必须寻找更多的创新点，特别是在整合营销推广方面应充分突破昆明楼市一贯的推广方法，寻找一套完善的、极具杀伤力的推广手法。原则3：速度——以快打慢，速度制胜现在区域市场的房地产发展速度惊人，年内推出的楼盘有近几十个之多，给本案造成了巨大的销售压力。针对这样的由场环境，如果不能

3、快速的把项目推出市场，击破市场，那么在整个销售过程中会出现很多竞争对手，造成销售压力过大，因此我们对项口操盘的时间控制做了严密的布置。原则4：效益——效益最大化快速出货，快速冋笼资金，控制销售成本，达到效益最大化。【第二部分昆明房地产市场分析】一、市场发展概况：目前昆明市房地产市场止处于房地产历史发展阶段中的快速发展、日渐成熟阶段。房地产投资快速增长；人们对于房地产的消费更加的理性；房地产开发也更加的尊重市场需求是这一阶段房地产市场的显著特征。另外一个方而，我们也可以从丿刃年来的房地产开发走势来说明目前昆明房地产所处的发展水平

4、。历年来的房地产开发走势研究表明：昆明房地产市场的循环周期约为4—5年，在新的历史机遇情况下，目前正步入第二个循环周期。2001年及以前是昆明房地产开发的启动初期。至2001年第一次达到开发高潮，但市于整个帀场处于昆明房地产市场早期，人均收入冇限，因此，房价绝对值总体偏低。2002、2003年是高位消化盘整年。在经历2001年的高潮后，2002、2003两年处于以消化己有物业为主的开发周期，新增及在售楼盘均较少，房价有所冋落。2004年是昆明地产市场至今一个绝对的开发高潮年。在土地政策转变、土地供给有限及新昆明城市规划与建设的

5、刺激下，步入山供给拉动型的新一轮房地产开发髙潮期限，新开及在售楼盘量空前增加，房价猛涨近17.7%。2005年从目前來看是一个高位运行盘整年。预计本年新增楼盘供应量还会增加，房价将会育小幅上升，但是市场可能会出现一个盘整期，下半年情况可能不太乐观。近几年昆明市房地产市场供求情况（数据來源于昆明tn野公司数据库）年份新増楼盘数量（个）在售楼盘数量（个）总供应量（套）总销量（套）总存量（套）均价（元/平米）销售率2001年54155500003600014000230072.0%2002年318032000250007000210

6、078.1%2003年469528000187009300226066.8%2004年58182348961741017486291649.9%2005年40165450002250022500300050.0%二、市场发展趋势：今年1一8刀，昆明房价同比上涨3.7%,低于全国2.6个百分点，比7刀降0.9个百分点，昆明房价仍保持持续稳健的态势。购房者的偏好，正成为楼市持续走旺的“稳定器”。前8个月，昆明新建商品住房销售价格比2004年同期上涨4.6%,在房价走稳的前提下，房市销售止呈现出供销两旺的局面。1至8月，昆明市房地产

7、投资84.8亿元，同比增长49.8%,商品房竣工面积132.97力平方米，比2004年同期增反了57%。房屋销售也让开发商们露出了笑脸，商品房销传面积达206.49万平方米，同比增长35.4%；销售金额达到55.52亿元，同比增长49.1%。昆明房价由上半年的2613元/平方米上涨至2689元/平方米，说明我市房价基木保持稳定,没冇出现大的起伏。一商品房的供给量与销售量仍呈放量增长态势,全市地产开发投资持续增长，商品房供求基本平衡,商品房销售价格与2004年同期基木持平，房地产业呈现平稳发展态势。说叨国家広观调控政策在昆明房地

8、产市场已经取得明显成效，达到了稳定房价的目的。三、项H所在区域市场分析2005年第一季度各区域已开盘销售和潜在楼盘供应比例（见下图）从各个区域的楼盘供给个数來看，市中心区和南市区是目前昆明市的楼盘供给的主要区域，两个区域的楼盘供给个数占了全昆明市的62.6%。从各个区域楼盘供