房地产策划体系

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1、房地产全程策划理论体系房地产全程策划理论体系0.项口概况1.项口市场策划1.1项目周边环境分析(1)项目土地性质调查★地理位置★地质地貌状况★土地面积及其红线图★七通一平现状⑵项H用地周边环境调查★地块周边的建筑物★绿化景观★白然景观★历史人文景观★环境污染状况⑶地块交通条件调查★地块周边的市政路网及其公共交通现状、远杲规划★项冃对外水、陆、空交通状况★地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状⑷周边市政配套设施调查★购物场所★文化教育★医疗卫生★金融服务★娱乐、餐饮、运动★生活服务★游乐休憩设施★周边可能存在的对项目不利的干扰因素★历史人文区位影响1.2区域市场现状及其趋势判断(1)宏观经

2、济运作状况：①国内生产总值★第一产业数量★第二产业数量★第三产业数量★房地产所占比例及数量②中国房地产开发业景气指数③国家宏观金融政策★货币政策★利率★房地产按揭政策④固定资产投资总额★全国及项冃所在地★其屮房地产开发比重⑤社会消费品零售总额⑥商品零售价格指数★居民消费价格指数★商品住宅价格指数⑦中国城市房地产协作网络信息资源利川⑵项冃所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规★项口所在地的居民住宅形态及比重★政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规★政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规★短中期政府在项冃所在地及项冃地块周边的市政规划⑶项冃所在地房地产市场总体供求现状⑷项冃所在地商品

3、住宅市场板块的划分及其差界⑸项冃所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现⑹商品住宅客户构成及购买实态分析★各种档次商品住宅客户分析★商品住宅客户购买行为分析1.3土地SWOT分析（1）项H地块的优势⑵项H地块的劣势⑶项H地块的机会点⑷项冃地块的威胁及困难点1.4项H价值分析（1）商品住宅项口价值分析的基本方法和概念①商品住宅价值分析法——类比町实现价值分析法1）选择可类比项目2）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重3）分析町类比项冃价值实现的各要素Z特征4）对比并量化本项冃同各类比项冃诸价值实现要素的对比值5）根据价值要素对比值判断本项冃可实现的均价②类比町实现价值决定因素1）类

4、比土地价值：地段资源差杲★市政交通及直入交通的便利性的差杲★项H周边环境的差杲，包括——周边口然和绿化景观的差界——教育、人文景观的差界——各种污染程度的差异——周边社区索质的差异★周边市政配套便利性的差界2）项目可提升价值判断★建筑风格和立面的设计、材质★单体户型设计★建筑空间布局和环艺设计★小区配套和物业管理★形象包装和营销策划★发展商品牌和实力3）价值实现的经济因素★经济因素★政策因素⑵类比竞争楼盘调研★类比竞争楼盘基本资料★项目户型结构详析★项目规划设计及销售资料★综合评判⑶项目可实现价值分析①类比楼盘分析与评价②项H价值类比分析1）价值提升和实现耍素对比分析2）项冃类比价值计算1.5

5、项冃市场定位（1）市场定位1）区域定位2）主力客户群定位⑵功能定位⑶建筑风格定位1.6开发节奏建议（1）影响项H开发节奏的基本因素★政策法规因素★地块状况因素★发展商操作水平因素★资金投放量及资金回收耍求★销售策略、销售政策及价格控制因素★市场供求因索★上市时间要求⑵项口开发节奏及结果预测★项口开发步骤★结论1.项冃规划设计策划2.1总体规划⑴项口地块概述★项口所屈区域现状★项口临界四周状况★项冃地貌状况⑵项冃地块情况分析★发展商的初步规划及设想★影响项冃总体规划的不町变的经济技术因素★土地SWOT分析在总体规划上的利川或规避★项冃市场定位下的主要经济指标参数⑶建筑空间布局★项H总体平而规划及

6、其说明★项H功能分区示意及说明⑷道路系统布局①地块周边交通环境示意★地块周边基本路网★项口所屈区域道路建设及未來发展状况②项口道路设直及具说明★项口主要出入口设迸★项H主耍干道设置★项H车辆分流情况说明★项H停千场布置⑸绿化系统布局①地块周边景观环境示意★地块周边历史、人文景观综合描述★项H所属地域市政规划布局及耒来发展方向②项H环艺规划及说明★项H绿化景观系统分析★项H主耍公共场所的环艺设计⑹公建与配套系统①项口所在地周边市政配套设施调查②项口配套功能配套及安排③公共建筑外立面设计捉示★会所外立面设计捉示★营销屮心外立面设计捉示★物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示★其他公建（如巴士站、

7、围墙）外立面设计提示④公共建筑平面设计捉示⑤公共建筑风格设计的特别捉示⑥项口公共建筑外部坏境概念设计⑺分期开发★分期开发思路★首期开发思路⑻分组团开发强度2.2建筑风格定位、色彩计划（1）项H总体建筑风格及色彩计划★项目总体建筑风格的构思★建筑色彩计划⑵建筑单体外立而设计提示①商品住宅房外立而设计提示★多层、小高层、高层外立面设计提示★不同户型的别墅外立而设计提示★针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部