案例和操作实施

《案例和操作实施》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、一级开发案例和操作实施一、介绍项目的基本情况。（一）项目由来及运作方式根据市政府2000年12月25日办公会议纪要（京政会[2000]174号），决定在西红门镇建设经济适用房，并由市建委负责组织实施。从2001年开始，市建委就该项目的控制性规划条件、征地拆迁补偿标准和经济适用房建设及开发模式等问题与大兴区政府和西红门镇政府进行了约一年时间的商谈，基本取得了一致意见。2002年5月，由市建委、市国土局、大兴区政府三家联合提出招标方案，即：在满足总地价17.65亿元的前提下，以经济适用房售价2600元/平方米为招标上限，采用“生地熟卖”的供地方式，将商品房

2、用地的国有土地使用权和经济适用房价格捆绑招标。由市开发办与市土地整理储备中心共同承担招标组织工作。2002年6月，由湖南电广传媒股份有限公司和长沙金海林置业有限公司组成的中标联合体以总地价17.65亿元，经济适用房售价2280元/平方米的价格中标，并组建北京鸿坤伟业公司运作该项目。（二）用地规划与土地一级开发成本构成西红门项目位于大兴区西红门镇，规划用地面积195公顷，规划建筑面积约195.5万平方米，其中，商品房约64万平方米、经济适用房约70万平方米、当地农民、居民回迁房约37万平方米、非经营性配套公建约9万平方米、经营性公建约15.5万平方米。招

3、标时确定的土地一级开发成本如下：1、征地费18万元/亩,3016亩土地征地款总计5.43亿元;2、农居民拆迁2876个院，平均每个院的拆迁费为32.3万元/院，需拆迁资金9.3亿元，单位(包括国有企业、集体企业、集体公建等)拆迁11.88万平方米，需拆迁资金1.41亿元，拆迁资金总计10.71亿元；3、大市政建设费用6.3亿元；4、相关税费和前期工作费1.41亿元，总计23.85亿元。其中，由中标单位承担17.65亿元，由西红门镇政府回迁房用地分摊5.16亿元和三个已建成小区分摊大市政建设集资费1.04亿元。(前期工作)二、西红门经济适用房项目的几个特

4、点1、经济适用房房价与地价捆绑招标，总地价一定的情况下，经济适用房房价低者中标，所以对于今后国六条的实施具有借鉴意义。2、“绝版的生地熟卖项目”；生地熟卖的利弊(1)利：对于资金的使用较为有利，能够用二级开发的钱滚动开发，开发进度、效率较高。(2)弊：拆迁制约供地、且市政配套压力大。3、一级开发与二级开发分离，是用地制度改革后第一个一级开发和二级开发分离的项目。但是一级开发与二级开发之间在资金、规划、市政建设、拆迁组织等工作方面均存在密切的关系.(1)在规划方面的关系：建筑规划与市政规划在规划方面的关系，从城市规划有关法律法规方面说明。市政与建筑在总规

5、、控规、详规方面的联系。(2)在市政配套建设方面的关系，注意的几个关系：一是规划与现状之间的关系，比如保留树木、保留现状基础设號，减少拆改移的工程量，二是区域内市政与区域外市政之间的关系，如污水处理、变电站及其他市政设施的引入；三是大市政与小市政之间的关系，在接口、控高等方面的衔接；四是征地拆迁与市政建设之间的关系。五是与其他重要基础设施之间的关系。比如五环路。(3)在资金匹配方面的关系：一级开发需要二级开发商资金的支持。三、征地与拆迁工作怎样进行和组织(一)征地1、程序：签订征地补偿协议，钉桩、指界、申报一书四方案，征地批复、征地结案。2、征地工作中

6、遇到的问题：(1)谈判时的约定。(2)征地要与拆迁同时考虑。注意关于地上物、树木等是否包含在征地补偿协议中。（二）拆迁1、回迁房的建设，回答几个问题:用地手续怎样办理；价格怎样确定；应该由谁建设；办理怎样的产权。2、制定拆迁实施细则，且要考虑历史问题和周边的关系确定区位补偿价格。3、拆迁量的估算：地形图的测绘、下户调查评估、签订补偿协议。4、除公产、私产拆迁外，特别注意高压线杆、基础设施拆改移、坟墓、绿化、锅炉房等拆迁。（三）市政建设1、程序：咨询方案―-项目综合…—1:500条图测绘――道路方案（交评）…-设计综合…施工图设计-…转入招投标（要考虑占

7、压市政红线的拆迁）2、技术含量相对较高，对一级开发而言，市政建设从规划阶段、设计阶段、施工阶段、验收阶段、移交管理阶段都需要建设单位的协调、组织工作。3、市政资金运作，有集资，有分摊。3、前期工作管理、市政建设工程管理、市政验收移交管理。4、市政移交中有关问题。比如供电移交、市政设施移交、路灯移交。，四、项目运作的模式1、参与的主体：三家招标人、市土地整理储备中心、市开发办、大兴区分中心、中标开发商等。2、征地补偿合同、委托拆迁安置合同、大市政建设委托合同、土地开发补偿协议等构成本项目的基本框架3、该模式存在的问题：最后变成了镇政府与开发商直接接触。几

8、乎又成了协议出让。4、对本项目模式的思考：(1)本项目模式的变迁：区政府牵头阶段、重大项目协调