商业地产市场调查与建筑策划

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1、商业地产市场调查与建筑策划第一节商业物业开发及零售业的市场调查改革开放以来，我国经济高速发展，人民生活水平迅速提高，市场化的脚步越來越快。在市场经济的浪潮中，市场的功能和作用已受到企业的重视与关注。企业进入市场，要在激烈的市场竞争屮取眺，就要正确地做出选择和决策。金业要想做岀准确的决策就必须学会掌握正确的市场信息，而正确的市场信息的来源依赖于及时、准确和有效的市场调查。最近几年，我国的零售业已发生了天翻地覆的变化：一是百货业已走出低谷,走向连锁规模发展的道路；二是长期以來百货业独霸天下的局面已打破，超市成为主导业态，购物屮心成为新的零售业态;三是本土零售企业与跨地区外来金业

2、、国内零售企业与国内零售企业已开始展开短兵相接的“肉搏战”。为争得市场份额，各零售企业已在全国范围内掀起了一场史无前例的“圈地运动”。然而，市场是无情的，并非只耍栽花就会结果。全国有大量的零售企业就碰到一开张就面临关门的尴尬局面。究其原因，主要是事先缺乏对市场的深入调查研究，对自身资源认识不足，对市场需求不了解，对竞争对手实力低估，只凭主观判断便盲口决策，最终造成选址失课、定位不准、规模过剩、管理脱节、营销无方等后果。国外零售企业在进入中国之前需经长期的反复调研、论证的做法并非多此一举，值得我们借鉴。市场调查的作用不能不引起我们的重视，市场调查的具体操作和应用也应大力推广和

3、学习。因此，笔者在借鉴国内外先进的市场调查理论、方法和技术的基础上，结合自身在零售业屮在市场调查方面的操作经验，对市场调查在商业地产开发与零售业中的具体应用做出一些阐述。市场调查定义及其在零售业中的作用1.定义市场调查，是指个人或组织为某一特定的市场营销问题的决策所需开发和提供信息所引发的判断、收集、整理、记录、分析、研究市场的各种某木状况及其影响因索，并取得结论性的、系统性的、有口的的活动与过程。1.作用（1）有利于企业进行止确的市场定位；（2）冇利于企业制定和实施正确的市场营销战略；（3）有利于企业实行正确的产品策略；（4）有利于企业实行正确的价格策略；（5）有利于企业

4、实行止确的分销和采购策略；（6）有利于企业有效开展广告促销活动；（7）有利于了解竟争产品市场表现并制定有针対性的市场竟争策略；（8）有利于评估、监测市场运营状况并及时进行调整。（9）有利于设计购物中心的业态与经营方案，为开发与投资提供重要依据。2.市场定位：山场定位是指企业根据自身的经营资源和经营能力等内部条件，以及市场需求和营销环境等外部条件，经过科学决策，止确选立口C的目标帀场的行为和过程。市场定位步骤市场定位步骤如图4-1所示。图4“市场定位步骤流程图市场调查是一个全而的、系统的工作，是企业预测、决策的基础。口前很多企业都设置了专门的市场调查部门或专职调查人员，但在零

5、售企业小，这是远远不够的。I大I为市场调查涉及企业的方方面面，包括招商（采购）部门、经营部门、财务物价部门、售后服务部门等。因此，它应该是全员性的，即企业的每一位员工都应具备市场调查的基木知识，随时履行市场调查的工作职责，只有这样，才能在实际工作屮具有发言权。二、商圈的调查与分析商圈调查和相关商业物业调查是我们关注的基本内容，重点要摸清商圈的演变规律。根据我们对深圳商圈的多年研究与实际项H操作，我们逐渐发现了深圳商圈演变的规律第一、深圳主耍商圈根据城市中心转移而变化，例如华强北已经成为深圳福田区乃至全市的购物中心，特别是白领购物者已经从东门转移到华强北购物。第二、高档购物场

6、所随着购物屮心的开发从传统商圈分离，例如华润万象城和屮信城市广场成为深圳高档购物消费场所。第三、深圳南山是高新技术企业最集中的区域，大量白领人口的增加直接刺激了深圳南山商业发展，不仅深圳市区所有知名零售企业到南山开设分店，而且南山止在兴建两家10万平方米以上的大型购物中心。商业物业开发必须把握商圈变化的规律，我们在分析其他商业物业的时候，不仅要分析基本的建筑数据，而且要重点分析商业物业的定位与消费者Z间的关系。消费者的行为分析是市场调查最重要的内容，长期以来商业物业市场调查只注重分析竞争对手，而对于消费者行为的分析基木不做，或者不知道如何深入分析不同阶层的消费者行为。消费者

7、行为调查包括：生活方式、趣味特点。通过换位思考的模式，我们建议商业地产开发商站在零售企业的角度分析市场，与零售专家一起分析论证经营前景，然后再决定开发何种商业物业。在Shoppingnmll及步行商业街开发市场调杳过程中，我们不仅要调查一般性数据，接触从事零售或批发的一般人员，而且很有必要进行如下工作：（1）由零售专家出面与各个商家领导进行深度访谈，围绕商圈的业态演变,（2）集中开展文艺活动，对片领客户进行多职业、大样本问卷调查，突出MALL特点，与业态定位能够真止反映白领消费者需求。（3）商业文化调查与研究作为调