租金解构,招商人士需掌握的要点与难点全指导

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1、租金收入和租金净收益的水平是零售物业盈利能力的重要指标（上）郭向东2012年12月5日零售物业的盈利模式中，毛租金收入、租金净收益和资产溢价能力是盈利模式的核心,其中，毛租金收入是租金净收益和资产溢价能力的基础。商业项目的主要核算项目是：毛租金收入——扣除财产税、流转税——增加其他经营收入（多经收入、广告收入、停车场收入）——扣除其他经营收入流转税一口除经营成本和费用（折旧、递延资本摊销、运行费用、营销费用、财务费甩管理费用）——扌口除资本性支出——形成租金净收益一扣除所得税——股东红利。一.毛租金收入.其他经营收入和租金净收益在收入体系中，毛租金

2、收入是核心指标，通常情况下，它与商业项目的零售商业销售收入特别是销售毛利呈现正相关的关系。毛租金收入是重要的现金流指标，是衡量资产溢价能力的重要指标。其他经营收入与毛租金收入的关系是复杂的。多种经营项目如果符合同类零售聚集效应和非同类零售聚集效应的,其收入的增长是支持毛租金收入的；反之，是不支持甚至是破坏的。广告项目中，宣传类广告是支持毛租金收入的,而经营类广告对毛租金收入的支持是相对较小的。停车费无疑增加了顾客的购物成本，它的收入与租金收入是此消彼长的。由于其他经营收入总量与租金收入相比是沧海一栗，所以只能作为租金收入的一种补充，而不能成为一租金

3、净收益是经济效益指标，是盈利能力的衡量指标。二.租金标准水平在租赁面积既定的情况下，租金标准水平与毛租金收入水平呈现完全线性正相关关系。确定合理的租金标准，是零售地产投资决策和经营决策的重点和难点。租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。（一）基础租金对基础租金标准的测定，人们一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。——成本计价法,即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、

4、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。―§资回报计价法，这是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。——市场计价法,即从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。采用市场定价法，并不是简单地采集竞

5、争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。决定基础租金的核心因素，就是既定商圈的社会购买力。这里选取一个沿海二级城市B购物中心作为案例。该项目商业总建筑面积10万平方米计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：表1:B购物中心市场分析表辐射区域区域半径（km）人口数量（人）家庭数（个）周捕获率周有效家庭数（个）平均每周家庭消费金额（元）周消费额月消费额（元）第一商圈1.5-3170J2068,28825%17,0723505,975,20023,900,80

6、0第二商圈3-5942,000376,8006%226084501017360040694400-1,112720445,088一39,680-16J4&80064,595,200表2:B购物中心客流支撑分析表一周总计平均每天客单价（元/人次）总有效家庭（个）39,6805,669-有效消费人数（人）595208,503-有效消费人次89,28012,754180.91）商圈人口以覆盖的街道提供人口数据及地区人口密度统计；2）按照平均2.5人一个家庭计算家庭个数（或消费单位）；3）有效消费人数按照捕获家庭个数x1.5计算；4）消费人次按有效消费人数

7、平均每次目的性消费会引起0.5次的随机消费计算；5）根据客流量支撑推算得出：日均12754人次消费，人均次消费180.9元，月营业额6459.5万JLo以10%为该项目租金/营业额比，项目预期月租金收入为645.95万元，每月每平方米计租面积预期租金收入为102.08元，每天每平方米计租面积预期租金收入为3.40元。3.40元/日/M?就是该项目通过市场计价法测定的基础租金。租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。该变量依照当期同类市场平均值为基础，根据项目的招商预期、项目技术条件评价等具体情况修订而成。近年来随着零售地产供应量的不断

8、增加,商户对租金砍价能力的强化,行业租金/W业额比从2009年的12%左右的水平走低，10%是目前市场条件下比较高的水平。