西城湾总体市场推广策略（初稿）

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1、长房・西城湾项目总体市场推广策略档案编号：04XCW0201Version：1.012005/03/18地产顾问有限公司SUPREMACYREALESTATE第一部分推广战略的核心理念4第二部分项目整体推广主线51.项目整体推广主线重点了解方面52.本案市场推广应对下列问题予以清晰的解释53.重点清晰了解的要素54.分析要素在项目营销推广上的运用6目标客户主要特性的营销推广运用6市场竞争对本项冃营销推广的影响6项目特性对本项目营销推广的影响75.锁定本项目推广主线7战略方面7战术方面7第三部分推广时机及推售阶段划分91.推广时机建议92.项目推售阶段划分10第四部分销售阶段部署111.部

2、署主线112.推售阶段部署11预热期11内部认购期11开盘引爆期12稳定销售期12第二次开盘期12强销巩固期12交楼热销期12封盘保温期13第五部分各阶段推广目的及主题、推广形式（如活动）、炒作配合等141.预热期：2005年3刀一4刀142.内部认购期：2005年5月一7月141.开盘引爆期：2005年8月172.稳定销售期：2005年9月一11月193.第二次开盘期：2005年12月204.强销巩固期：2006年1月一3月215.交房热销期：2006年4刀一5刀23&封盘保温期：2006年6月一8月24第六部分相关销售策略261.主要说明262.详细说明26第七部分价格策略331.西

3、城湾定价条件332.西城湾价格策略设计原则333.市场导入期的价格建议344.市场反馈及调整34第八部分媒体组合推广策略361.“西城湾”广告媒体选择建议362.全年广告计划及各阶段建议363.广告投放特点建议384.广告投放阶段划分建议395.广告投放计划及费用预算40第九部分附加价值提升举措441.关于创立“健康会所”442.加强物业管理力度443.拉通岳华路45第十部分竞争设想461.必要说明462.竞争对策47第一部分推广战略的核心理念主导本项目推广战略的核心基础是清晰明确区域市场的变化：■河西板块1•今年将不是只有阳光100—枝独秀的局面，而是大盘小盘多军混战，更多本土和外域的

4、开发商将在此“山水州城”之地逐鹿中原；2.随着长沙楼市各大盘的启动及广告的引导，今年长沙房地产消费水平、鉴赏能力会有较大幅度提高；3.该区域的目标客户层并非如其他区域一样以年轻白领为主，而是以成熟家庭占大部分，不单是面对本区域，而是河东及周边市县的客户的比例将越来越多；4.随着市政府的西移，市政配套的不断完善，金星大道、桐梓坡路、岳麓大道、潇湘大道等城市主干道的拉通，整个河西板块日趋成熟，但区域生活配套不足,人气欠缺还是推广的最大障碍。为此，提炼出本项目推广战略核心是:1.JLC.合各方面资源，突显区域优势，弱化区域不足;2.充分挖掘唯一性，在激烈的市场竞争中，保持绝对产品优势和竞争优势

5、；3.全面提升产品销售力（用优质性价比与竞争对手争夺同一层面客户），赢得市场;4.以“准”做产品，以“快'夺市场，以“稳”应万变。第二部分项目整体推广主线1.项目整体推广主线重点了解方面本案的整体推广主线，是建立在市场定位、产品定位及对所处的竞争环境综合评判的基础上，以“生态环境，健康生活”为项目主题设定，以品牌建设为目标所展开的综合性策略思考。2.本案市场推广应对下列问题予以清晰的解释(1)本案将对受众人群产生如何的反响？(2)本案建立在市场利益差异概念的基础之上，与其它竞争楼盘有何鲜明的特性？(3)本案根据所处地理位置环境与同类竞争楼盘相比较，对周边楼盘产生怎样的冲击力？(4)本案将

6、产生怎样的品味，这些品味会形成什么品牌个性？(5)品牌的个性化设计与产品性能之间如何保持密切的关联性，如何确保主题可持续发展的特性？3.重点清晰了解的要素(1)目标客户(2)市场竞争(3)项目特性4.分析要素在项目营销推广上的运用■目标客户主要特性的营销推广运用(1)特性一：热爱生活，品味较高的周边学校、医院和大中企事业单位的中高收入人群。运用：公关营销及产品的设计则要紧扣这群人，既要满足目标客户改善生活质量，追求生活品味，又要用独特性的配套及综合服务吸引社会认同。(2)特性二：本区域临咸嘉湖路沿线的市政配套和生活设施明显不足，公交线路目前只有317路一条，居住型客户对本区域不认同。运用

7、：推广媒介诉求组合时还要考虑权威性，注重强调本项目自身的商业配套，区域规划，拉通岳华路，充分借用桐梓坡路的市政配套资源;客户覆盖面乂足河西，辐射全市。(3)特性三：客户多为二次置业者，购房心理成熟，了解产品较为仔细，要求产品素质咼O运用：用参加房交会、集团推广等进行针对性营销；在产品上，将产品优势凸显出来(满足更新换代需求)，严把质量关，做好售前售后服务。■市场竞争对本项目营销推广的影响(1)竞争一：本区域前期或同期项目的开发对本项