绵阳芙蓉汉城项目投资策划书

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1、目录绵阳芙蓉汉城研究背景可行性研究报告概述第一章项目背景8第二章市场定位及可行性分析20第三章规划设计方案及可行性分析24第四章工程建设方案及可行性分析27第五章成本控制方案及可行性分析29第八早营销组织方案及可行性分析34第七章财务投资方案及可行性分析40第八章开发机构方案及可行性分析45第九章项目开发效益51第十章项目风险识别及规避措施53第十一章可行性研究结论57附件：一、《绵阳市商品房地产市场需求调研简明报告》二、《绵阳市商品房地产市场研究报告》三、《绵阳市人民政府关于“绵阳芙蓉汉城”项目规划座谈备忘》四、《绵阳市经合办关于“

2、绵阳芙蓉汉城”等项目有关问题的请示》五、《绵阳市“三国蜀汉城”地块规划设计条件》六、《项目周边关系图》七、《绵阳市政府城市建设规划图（1997年——2010年）》八、《绵阳市城区图》（绵阳旅游指南版）报告概述一.项目背景1、总占地面积317.5亩，其中净地面积267.3亩，代征地50.2亩，有100余亩己经拆迁完毕；政府承诺2003年3月底完成全部剩余拆迁。2、土地净地价（含出让金、报建规费及所有税费）控制在36万元/亩；代征地争取免费，佔计目前该地块的市场价人概在60——80万元/亩之间。3、周边景观有芙蓉溪、富乐山公园、李杜祠、绵

3、阳市博物馆。4、紧邻一环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入审区。5、本项目由黄学玖市长亲自负责。6、根据《地块规划设计条件》规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主；建筑高度以多层、低层为主，临道7层，其余3—4层；容积率1.8—2.5；绿地率40%以上；建筑形式、色彩、雕孃小品以汉文化为主要内涵进行设计。7、土地、报建、税费等方面的政策，政府同意给予优惠。二、绵阳商品房地产简况1、2001年商品房总的上市量：面积83万平方米；总销售面积：68万平方米，其中中高档商品房占23.5%；外来购房比例约占30%左右。绵阳200

4、2年1-5刀房屋成交面积与其年同期相比增长134%。2002年销售价格表：物业类型多层咼层营业办公用房平均售价（元/打）1219.181921.595561.812、商业地产开发围绕城市传统商业中心开发，由于绵阳大型中高档住宅小区尚未形成规模，社区型商业形态还没有成型。3、绵阳城市辖区内有15万户（56万人），未来两年内绵阳市商品房市场需求情况——有7%的家庭（10500户）未来2年内有购房打算，加外来购房群体需求有14580套；其屮有13%的消费者（1365户）准备购买屮高档商品房（单价1800元/平米以上，总价20万元以上），加外

5、来购房群体需求有1950套。三、项目定位1、住宅：面向绵阳市及周边市县，具有高收入，具有追求高尚生活生活品质意识和具有购买固定资产用于保值的中老年群体。以居住功能为主，4——7层公寓，总建筑面积16.5万平米。2、商业：面向绵阳及周边市县有投资旅游文化产业和特色餐饮、娱乐休闲，自有资产相对雄厚的屮小私有企业主或具有房产投资意识月•有一定投资实力的群体。谢业用房以旅游文化谢业形态为主，社区商业形态为辅，水景商业街、2-3层商业综合经营楼和临街商铺相结合，总建筑面积5.5万平米。!1!市场状况1、市场容量——调查显示，在1950户2年内购

6、买屮高档商品房购房者屮，要购买汉城项R的购房者户数为710户。2、芙蓉汉城与目标消费群体需求重合分析一一芙蓉汉城项口所提供的产品至少在心理单价、总价、档次、建筑风格、商业街形式、环境、物业管理、品位需求等8个方面与消费者需求能较好的重合。五、运作思路1、规划设计①、从芙蓉溪建坝引水进入小区形成自然水系景观，依靠小区内部河流将私家住宅为商业用房、公众广场口然分隔开，相对独立，本小区分为4个住宅区、3个商业区、3个广场；住宅类似现代川西民居风格，商业房类似芙蓉古城。②、主要经济技术指标：总建筑面积:241000m2,其中:住宅165000

7、m2；业用房55000m2；会所6000*；地下车库15000m2；总户数:1050户；容积率:1.22；绿化及道路、水渠覆盖系数63%；停车位970个；建筑结构住宅为4—7层砖混结构，主力户型120——160平方米。2、开发工期开发时间：2003年1月——2005年12月，共三年，分四期开发，首期预计开发50亩,开发面积:住宅：约40000m2；商业用房：15000m2；广场：6000m2o3、成本控制①、砖混住宅单位成本为：1544元/m2；W业用房成本为：3483元/m2o②、总投资成本为：4.986亿元，其中可销售房产成本4.

8、463亿元，非销售房产成本0.523亿元。4、营销策划①、品牌策略——充分利用置信•宏信房产的企业品牌效应和芙蓉古城的品牌优势，塑造绵阳房地产界第一品牌，与芙蓉古城形成姊妹品牌。②、大营销策略——走大旅游产业营销，借助政