房屋仲介產业分析及太平洋房屋企业策略分析

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1、房屋仲介產業分析及太平洋房屋企業策略分析（輔仁大學企業管理學系第三十三屈企業政策報告）扌旨導老師：周宗穎老師組貝：林逸筠王鉅翔楊文杰陳盈如侯建光陳莉佳1序論1•研究動機近年來我阈經濟快速成長，累積龐大的外匯存底，阈民所得大幅提高；反映在房地產上，便是購屋置產的強烈意願與換屋頻率、次数的相對增多。從選定標的物、談妥、簽約到移轉完成，過程牽涉廣泛，手續繁瑣複雜，既耗時費口乂奔波勞累,遠非忙碌之現代人得以從容應付。於是，專業的房屋仲介業者在此背景應運而牛。隨著整個時代的進步，房屋仲介自過去以跑單幫式的「

2、擄客」角色演變成以房屋仲介公司的組織型態來從事居間介紹。二十-•【比紀的房屋仲介業將成為熱門新興行業已無庸置疑，但需在法令完備、證照制度實施下，房屋仲介產業發展才可能更健全。根據業者調杏，全台灣透過房仲業買負交易的房地產數量僅四成左右，還有六成以上的消費者並未選擇房仲業服務,若是樂觀看來，房仲業潛在的業務大餅可是相當可觀，房仲商機不可限量。阈內消費者對房仲業的接受度已逐漸提高；然而由於這幾年來房仲市場不斷有牛力軍加入,房仲業者在未來將而對激烈的市場挑戰，故不論是店頭式或樓而式、直營或加盟、區域小型

3、或兼營的業者均不斷嘗試可行策略，或調整經營型態，以在房仲M場拔得頭籌；例如嘗試樓血式的綁管業者設立店頭據點、直管連鎖Z公司也試設立樓血式的據點、或開始吸收加盟店等，或者是犁造良好服務形彖、提出可與競爭對手較勁的服務保證組合等方法以搶傘房仲市場的大餅。故本組想藉巾研究房仲發展的歷史及各家房仲業者的策略做法來找出值得借鏡的策略做法並探討其成功因素，以供欲從事或止在從事厉仲業的讀者參考。2•研究目的本組針對上述之研究動機而欲達成下列之目的：一、瞭解產業現況。二、分析產篥中企業的競爭狀態。三、合理地解釋過

4、去產業中企業的策略作法。3•界定研究範木組所研究Z房仲業者均指從事房屋買賣與租赁事務的居間介紹服務以賺取一定報酬的人員。而目前房仲M場中有三大類的服務型態，包括直營、加盟與其他，直營業者均由總公司控管一切事務，成本也由公司負擔，如信義房屋、太平洋房屋、永慶房屋等；加盟業者由總公司提供一切know-how及logo等，但總公司只收取權利金，而成本均市各加盟店口行負擔，如力霸房屋、住商不動產等；其他中包括一些區域小型自營的房仲業者、樓而式經營房屋代銷業者及俗稱跑單幫的個人房仲業者。木組研究旨在研究房仲

5、發展歷史及各房仲業者的競爭情況與策略做法，並找出一•套策略邏輯以合理解釋其策略成功或失敗的因索。故本組研究範圍只包括民國八十七年之前的房仲歷史及各启仲業者的發展與策略做法。4•章節關聯性因本組此份產業報告希望能了解產業的歷史與發展情況、產業中企業的競爭與發展狀態，而找出一套策略邏輪，以合理地解釋企業的策略做法。故先研究龙•仲業的歷史與發展，再對康業做深入分析，所得結果才能用以解釋個案企業的策略發展。所以木組的報告結構如下安排:在第一章序論的部分，首先介紹木組為何選擇房仲業為研究對象Z動機與目的、研

6、究此產業所深入的程度、以及此份產業分析報告的特色。在第二章產業現況的描述方血，本組將目前整個房仲業、相關產業及其大環境做深入淺出的描寫，並找出此產業的特性，以為產業分析的基礎。在第三章產業分析方血，綜合上章所得的產業背呆資料，在第-•節中展開崖業的價值鏈，再結合六人策略構面，為木組進行分析的基礎架構。在第二節屮將房仲業者按照其垂直整合程度之高低與其通路分佈的範圍大小分為九個群組進行分析，透過對群組之組內與組間的策略做法與差異的瞭解，並透過策略矩陣將其策略的運用進行剖析，以合理地解釋業者的策略做法。

7、在第四章個案分析方而，木組選擇太平洋房屋公司為個案分析的對象，在第一節中先介紹太平洋房屋的背景資料；第二節詳細說明太平洋房屋從事的價值鏈活動之內容；第三節中以太平洋房屋的價值鏈搭配策略形態，共同紐成策略矩陣來分析太平洋房屋的策略運用情況。2•現況之描述1•營運狀況仲介店（組）數專案紐織單位海外單位員工人數公司成立時間直營加盟預售新成屋商業仲介仲介預售商鋪業務幕僚合計巨束66年203112250信義70年11101316117872841071震達74年21020030230太平洋74年124471

8、9451991144中信74年14019640136住商75年018011446台灣75年1001371僑福76年0451111450力霸77年014114101491559永慶77年37011450ERA80年220216國3000加盟店40020420有巢氏84年0302397256資料來源：信義不動產企研室表一、主要房仲業者營業點數、員工數一覽表表一為H前房仲業者的營運情況，且房仲業在佈點時有「重北輕南」的現象，且大台北地區多數行政區還有密集開店的情形。而在一般鄉鎖地區則通常