“百盛天下”策划浓缩

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1、“百盛天下”项目策划方案整体营销思路我司主张按照整合营销思路，因地制宜，因势利导，充分挖掘产品卖点，积极引导一种消费潮流，在高端物业市场确立自已的领先地位，创造一个品牌塑造和投入回报皆赢的——“右或夭节"。严口口朿-X产品定位一一屮央略豪华术观專那【产品支撑】优越区位超凡景观大师手笔卓越品质完善配套浓郁人文成熟社区二、目标客层定位【住宅部分】客层分布：本案的客层定位与南京国际商城作了适当的错位，主要为南京本土内的机关事业单位领导干部金业界成功人士大学教授及科研人员IT行业从业人员口前已小有成就的单身白领阶层外地驻宁机构领导年龄分布：30-50岁客层特点：有一定经济

2、基础已有一处或几处住房追求居住的舒适性、享受性工作繁忙、追求生活的便捷【办公部分】客层分布:为周围大企业配套的小小企业一一江苏省岀版发行集团，南H、南瑞，药大等外地驻宁办事处IT公司或广告公司电信、通讯等企业【商业部分】客层分布:银行及金融单位餐饮娱乐业汽车销售家具代理中小型超市高档茶社三、产品优化【景观设计建议】聘请知名的景观设计师为项目进行规划设计；庭院应着力营造集中绿地的视觉效果，营造豪华尊邸的氛围。形成错落有致的垂直绿化景观带。适当考虑立体雕塑造景，做出中西合璧的效果。可在院内和大堂内适当利用水体造景。【平面布局建议】主推方向:迷你豪华套与舒适豪华大户型的

3、组合布局止如我们在市场篇中所述，本案周边几乎无可比较盘，最直接的竞争盘即在建成中的南京国际商城。它的大多数套型都应为较大面积的跃层，单层户数只有11套，因此，在同走高端豪华路线的同时，木案产品可适当与其错位，做出一些贴近市场的豪华小套型，增加产品竞争力；再者，从产品总价位、去化速度及抗风险能力来说，小套型具有大套型欠缺的相对比较优势。据此，我司建议:1、在外立而不作较大改动的前捉下，标准层平而作适当调整；2、在B1套的北侧设置一26平方左右的公共观景空间，可兼作各楼层的临时会客区；开发商根据需要也可将此而积划入A套型内；3、小户型作精装修推出，包括卫生洁具、厨具及

4、卧室内空调等全部安装到位；开发商其至述可从装修材料的集屮购买屮创造一定的利润空间；4、充分保证南北向三套豪华大套的舒适度和相对独立的私密性；方向二完全顶级豪华宅邸鉴于此，建议将套内主卧室的开间至少调整至3.9米，客厅开间保持不变，适当调整另一间房的开间，以增加景观视野的开阔度和整体套型的舒适度。必要时，某些套型甚至可考虑减少一间房，以保证冇宽敞的客厅和主卧（见附页）。如按此方案建设，走纯高端路线，冇利于产品形象的塑造和品牌的树立，但销售周期会相对较长，影响到资金的回笼速度，且承担的风险也会相应加大。【样板房装修建议】建议以不同的风格装修两至三套样板房；样板房可设在

5、十层左右，一是为了配合销售进度；二是视野已很开阔，玄武湖和紫金山的秀丽景色可一览无余，对潜在客户是一种强冇力的吸引。【会所设置建议】木案的会所必须是高档配置。会所定位应体现当代人文生活、品质化生活、舒适休闲生活、高层次社交生活。会所的功能配置以休闲社交、运动保健为主题展开。【智能化配置建议】安保系统物业管理系统家庭智能化系统通讯系统红外线周界报警系统安保监控系统三表远程抄表系统家庭综合安全报警电子巡更系统乍库自动管理收费系统非接触IC卡大门门禁系统宽带入户出入口车辆管理系统卫星接收系统非接触智能门锁建立社区信息平台烟感自动喷淋系统提供VOD点播可视对讲系统煤气泄露

6、报警系统【物业管理服务建议】引进知名物业管理品牌企业现场管理或作为物业顾问尽早安排物业公司进驻以五星级酒店的标准服务于业主价格策略—、定价原则首先，建立物有所值的价格准则和价格信条。第二，着力塑造物超所值的产品形象和产品特质。第三，定价必须兼顾各种物业的特点及市场需求。先期推出的小户型产品主力总价控制在30万左右；豪华舒适大套的主力总价控制在100万左右;通过销售控制，把握房源，让产品始终处于紧俏的状况，创造价格抬升的空间；二、价格建议【公寓价格】起售均价：大户型6500元/平方米，小户型6800元/平方米（含精装修及空调等设备）；通过价格拉升，最终实现销售成交均

7、价：人户型6800元/平方米，小户型7000兀/平方米（含精装修及空调等设备）;【办公（2-5层）价格】俏售成交均价：6000元/平方米【商业（1层）价格】销售成交均价：18000元/平方米【车位价格】参考周边楼盘车位价格及木案成木，建议车位销售价格为均价：15万元/个进度掌控策略一、进度掌控原则一次性推出量应能造成供不应求的销售场面，成功引爆分批推出量应能留出价格扬升的机会和理由每次适量推盘的市场试探都可为产品价格优化调整、从而实现全案效益最大化奠定基础二、推盘顺序豪华迷你套先期分段推出。首推中低段的7-10层和中高段的20-24层;其次推出11—15层和25—

8、28层;再