2015年1016日万科金域华庭营销策划报告

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1、谨呈：深圳万科兴业房地产开发有限公司万科金域华庭营销策划报告10/7/2021世联地产VANKE商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。报告纲要A目标梳理B卖什么—项目价值C卖给谁—核心客户D怎么卖—营销创新E世联价值A目标——确定

2、报告重点1、目标梳理2、目标评判一个前提：三类产品共同入市销售占地6.3万平米容积率3.5建面20万平米1期住宅建面总计10万平米高层：8.83万TH：0.67万LOFT:0.5万1期商业0.8万平米幼儿园0.36万平米1、自然景观资源不突出：新区大道一侧有山景，只有很少一部分高层产品能够直接享受景观资源2、周边环境环境不纯粹：东面农民房拥挤十一号规划路新区大道小型市政路上塘路（未完工）南区规划中联排和七合院高层商业会所和LOFT公立幼儿园地铁口小区主入口平台（露天停车位）高层农民房白石龙村港铁用地一、目标梳理中等规模/高覆盖率/无资源/道路环包我们的目标:1、速度指标：1106套VS4个月1

3、024套高层——最低目标：签约80%（11月中）2、品牌目标：树立标杆25套TH——目标：年底全部售罄57套LOFT——目标：年底全部售罄项目品牌——目标：龙华市场标杆企业品牌——目标：龙版万科版图领跑与巩固目标梳理——确定销售核心关注产品多产品销售顺序确定原则：按产品的重要性排序1、TH拿证在前，自然销售，但不以其为切入点，以免混淆形象。2、高层和LOFT同时发售，进行大规模推广，树立楼盘声誉和形象，争取开盘热销。08.04060708091011126月中销售中心开放8月中高层和LOFT一次性拿预售证高层：1024套/LOFT：57套高层+LOFT需蓄客7000-8000批高层：8月开盘当

4、日销售500套，剩下两周销售220套，当月合计720套LOFT：8月开盘当日销售28套，剩下两周销售12套，合计40套TH:开盘销售13套TH需蓄客100批关键节点速度估算7月中TH拿预售证25套TH：每月销售4套高层：每月销售76套LOFT：争取9-10两月销售收完毕，每月销售9套本项目LOFT金地梅陇镇LOFT面积87-90平米84-90平米客厅开间4.5米3.9米层高3米2.9米露台共10.35平米露台约6-8平米，入户花园约10平米二层赠送面积18平米？平米现有卧室一个卧室三个卧室梯户比2梯19户1梯9户景观视野内部园林、泳池内部园林回廊环形回廊，层高6米，送私家花池单面走廊，两层层高

5、位置社区中央，会所上面社区边缘，临道路有噪音本项目LOFT舒适度更高金地梅陇镇LOFT数量更少，未做特别推广，位于社区边缘位置LOFT销售非难点：1、同期同类产品无竞争二、目标梳理LOFT案例1——“复式的魅力”丁先生夫妇是福田区一对小白领，在顾问公司上班，太太已经怀孕，销售代表一再劝他们不要买复式，孕妇不方便，可丁先生一定要买复式，实现楼上楼下的梦想案例2——“稀缺=个性=欣赏的眼力”易先生在华强北一家银行上班，目前住在华强北，看了金地梅陇镇LOFT，认为比较有客户，买下来留着，等3-5年周边发展成熟了自住，他认为LOFT非常稀缺，是一种有个性的产品，买来不仅自住，还可住宅品鉴心理案例3——

6、“稀缺=合适的投资产品”林先生来自福田区，已投资了星河世纪等多套小公寓，认为金地梅陇LOFT户型好，数量稀缺，会受到一些白领的喜爱，易出租，所以投资案例4——“LOFT=SOHO”杨先生是单身贵族，未婚，在福田区一家广告公司上班，特意买金地梅陇镇复式，准备做SOHO一族，楼上住人，楼下办工作室LOFT的吸引力1、创新——享受另类生活2、稀缺——保值/升值潜力LOFT销售非难点：LOFT客户可视做高层客户群体的衍生部分，自然消化金地梅陇镇LOFT客户在无推广的情况下：开盘月内自然消化约60%金地梅陇镇LOFT客户构成：客户的身份属性与普通住宅客户并无太大差异，只有少数属于真正的SOHO一族08年

7、预计龙坂在售TH总量看仍属稀缺产品强但认知支撑要素缺失——别墅血统先天不足分类项目占地（m2)建面（m2)容积率资源入市时间社区纯粹度独栋（m2)双拼（m2)联排（m2)叠拼（m2)别墅社区深国投项目14.3万8.58万0.6山景08年底/09年初无————————混和社区万科城43万53万1.2人造湖景08.3组团区分影响较小——260180/215/245/310——本项目6.3万20万3.1