税务会计实务 第8章 土地增值税及其核算

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1、第八章土地增值税及其核算知识要求通过本章的学习，要求掌握我国现行土地增值税的有关法律、法规的规定及土地增值税会计核算的基本理论、基本知识。技能要求通过本章的学习，要求熟练掌握土地增值税应纳税额的计算，能进行相应的会计核算，正确填制纳税申报表的基本技能。第一节土地增值税基础第二节土地增值税应纳税额的计算第三节土地增值税的账务处理第四节纳税申报表的填制第一节土地增值税基础一、概念和特点——对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。开征土地增值税的目的：加强国家对房地产开发和房地产市场的宏

2、观调控力度，抑制投机行为，规范国家参与土地增值收益的分配，增加财政收入。我国土地增值税的特点：（1）以转让房地产所取得的增值额为计税依据（2）征税面比较广（3）采用扣除法和评估法计算增值额（4）实行超率累进税率（5）实行按次征收二、征税范围（一）征税范围1．转让国有土地使用权“国有土地”指按国家法律规定属于国家所有的土地。2．地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。“地上的建筑物”指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。“附着物”指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。第一节土地增值税基础（二）征税范围的具体规定1

3、．以继承、赠与方式转让房地产的，不征收土地增值税（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。2．房地产的出租，不征收土地增值税3．房地产的抵押房地产在抵押期间，由于房产、土地使用权的权属没有发生变更，不征收土地增值税。抵押期满后，若该房地产因抵债而发生权属转让，则应缴纳土地增值税。4．房地产的交换，应征收土地增值税。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核

4、实，可免征土地增值税。第一节土地增值税基础5．以房地产进行投资、联营，暂免征收土地增值税对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或者投资、联营企业将上述房地产再转让，属于土地增值税征税范围。6．合作建房。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。7．企业兼并转让房地产，暂免征收土地增值税。8．房地产的评估增值，未发生房地产权属变更，不征收土地增值税。9.国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物，免征土

5、地增值税。第一节土地增值税基础三、纳税义务人——转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。具体包括：机关、团体、事业单位、部队、个体工商户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。四、税目和税率实行四级超率累进税率，按转让房地产增值比例的大小，分档定率，超率累进。其中，最低税率为30%，最高税率为60%。（1）增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%。（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。第一节土地增

6、值税基础（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。五、纳税地点——房地产所在地具体包括：（1）纳税人是法人的当转让的房地产坐落地与机构所在地或经营所在地一致时，在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。（2）纳税人是自然人当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，在住所所在地的税务机关申报纳税；第一节土地增值税基础当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致

7、时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。六、土地增值税的税收优惠第一节土地增值税基础第二节土地增值税应纳税额的计算一、计税依据——纳税人转让房地产所取得的增值额，等于纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。（一）应税收入的确定为转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。（二）扣除项目的确定1．取得土地使用权所支付的金额2．

8、房地产开发成本3．房地产开发费用4．与转让房地产有关的税金5．其他扣除项目6．旧房及建筑物的评估价格第二节土地增值税应纳税