投资估算分析

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1、XXX项目报规方案投资概算报告汇报部门：合约部时间:2009-4-10编制依据1、方案來源：本次报告根据2009年3月16H计划报规划局方案进行主要计量数据计算，主要的价格水平根据市场推导售价区间及目前定位制定；2、产品定位:根据目前的市场定位，xXX项目的售价区间为7000-10000元/平米,结合集团管理部提供的参考标准，XXX项目应属于c类产品标准，同时定位区间为屮高档楼盘，3、主要面积指标：序号项目单位数量占地面积平米二、总建筑面积平米高层平米2、小高层平米3、多层平米4、商业平米5、架空层平米6、高层地下室平米7、集中地库平米8、垃圾房平米9、社区用房平米二:、可售面

2、积平米四、计容面积平米二、主要产品标准1、精装修工程：装修部位：高层住宅精装修交楼、大堂及公共走道等精装修，多层及小高层住宅毛坯交楼赠送面积留洞口、商业仅走道精装。装修标准：高层住宅产权面积装修建面单方为1000元/平米，赠送面积装修单位为500元/平米；其余公共部位等参考凤凰城采用玻化砖施工地而及墙面，结合集团管理部提供的参考指引值，XXX装修属略高于中档标准档次。2、外立面工程：由于XXX项目目前利润率不足15%,参考集团提供的必须降低一个档次选择标准的意见，目前的概算取值外立面及门窗等均降低半档，套用中档标准。3、景观工程：概算冃前取值为按照用地面积每480元/平米的标准

3、计算，折合建面单方为140元/平米，参考集团提供的指引值120元/平米，景观工程属于高档与超高档之间的标准。其余详细产品标准参见下表:物业类型产品标准结构外立面门窗赠送面积处理户门电梯消防高层管桩+框剪外墙外保温+建议真石漆+涂料，80元单方主材，单价500元，可采用品牌塑钢窗（LG+坚朗+洛玻）完成精装防火防盗门6部冇多层无桩+框剪外墙外保温+需修改墙面川普通涂料+其他部分通体砖标准同风凰城单价500元，可采用品牌塑钢窗（LG+坚朗+洛玻）仅施工柱梁外墙，业主自搭板防火防盗I'J1部无小高层无桩+框剪外墙外保温+需修改墙面用普通涂料+其他部分通体砖标准同凤凰城单价500元，可

4、采用品牌塑钢窗（LG+坚朗+洛玻）仅施工柱梁外墙，业主自搭板防火防盗门1部有咼层地卜室管桩+框剪外墙外防水保温无无无无有集中地库无桩+框架外墙外防水保温+局部景观墙局部百叶窗无无无有商铺2470+1230)无桩+框架、剪石材1850平米，主材价毛板300元/平，涂料740平米，施工单价60元/平。大橱窗630平，12厚钢化玻璃，门窗1110平米，同住宅标准无同外立面门窗2部商业扶梯有物业类型产品标准公共部位装修大堂装修精装修给排水强电弱电安防高层地而墙而玻化砖4000元/平可售面积1167元/平安装到洁具到终端有线、电话、网络同凤凰城多层地面墙面玻化砖地面墙面玻化砖无安装到洁具

5、到终端有线、电话、网络同风凰城小髙层地面墙面玻化砖地面墙面玻化砖无安装到洁具到终端有线、电话、网络同风凰城高层地下室无无无有有有同凤凰城集中地库无无地面耐磨地坪，墙而乳胶漆有有有同风凰城商铺2470+1230)预射局部玻化砖施工无无有有有同风凰城三、计算结果1、根据目前产品标准分析的结果为：前期费用、建安成本（13926万元）、基础设施及公共配套等成本为17072万元。其中建安成木分析根据物业类型分类分析如下：物业类型报规面积（M2）赠送面积（M2）总建安成本（万元）可售单方（元/M2）施工单方（元/M2）高层327215409.41054132212764多层18001200

6、42923831430小高层2400160063826581595高层地下室134345734033403集中地库322073422802280商铺2470+1230)370074020002000建安其他费115建安预备费27313927各物业类型单项建安成木分析（单位：元/平米）:物业类型土方及基础土建工程外装饰门类及小石金精装修机电消防报警弱电工程电梯工程标识工程高层012463502713471213523704多层1463458201601270371124小咼层180839021861418827933高层地下室6742410010013016015集中地库3851

7、5584290921503805商铺2470+1230)8559135470108建安其他费建安预备费2、根据上述计算结果及市场部根据市场定位推导出的最新传价：住宅销售均价定为9500元、商铺1・8万、车位10万售出90个FI前的税后利润率为5.88%。公创利润率财务测算表总成本预算成本结构分析开发成本及伟价、利润分析一前期及后期费1,358.001咨询调研费-2勘察、设计费■3前期及后期手续费-4三通一平费■5前期及后期其他费-二土地成本16,120.001地价及转让费16,120.002