浅议房地产项目开发建设前期

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1、浅议房地产项目开发建设前期的成本控制学生：何亮学号：19号指导老师：吕淑萍专业：（长安）09工程管理完成年月：2011年4浅议房地产项目开发建设前期的成本控制扌商要：详细介绍了房地产项目开发的特点及其成本控制的构成，指出其项目建设前期的成本控制是房地产项口成本控制的关键，并通过实例重点介绍了房地产项口开发过程中，策划阶段，设计阶段和招投标阶段的成本控制，在此基础上总结了房地产项目开发中成木控制的注意事项。关键词：房地产开发工程项目合同控制成本控制1、房地产项目开发的特点及其成本控制的构成。房地产开发项目的基本特点是:产品的一次性、多变性和

2、不确定性。所谓一次性是指每次开发的项目均有不同的地域环境，风格类型和使用要求，一次设计仅适用丁一个特定开发项目。而就一个特定的环境和项目而言乂有多种风格的建筑和结构类型可供选择，形成多变性和不确定性。房地产开发项口成本控制体现在投资策划、招标、设计、施工、竣工决算阶段和项口使用阶段成本，每一阶段都缺一不可。以往在工程实践中只片面强调施工阶段的投资控制,事实证明，施工阶段对项目投资进行控制的影响程度，在全过程控制中仅占很少一部分，而包括投资策划，设计阶段和招标阶段的项目建设前期的成木控制才是关键。2、房地产项目开发建设前期的成本控制2・1、

3、策划阶段（可行性研究阶段）的成本控制房地产项口开发建设的周期一般在二、三年左右，而且投入较大，如果小途改变，会引起投资的口大浪费，故要求开发商所开发的产品具有前瞻性。由于不难看项目策划阶段是开发项目成本控制的关键。此阶段的成本管理表现为项目的选项（地段、地块的选择）、项目建设方案、投资估算及其评估。通常的做法是：（1）在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费（拆迁、赔偿、过渡等项费用）和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。（2）接着是建设方案的确定。开发商制定招标文件除了小区（或区域）的总体

4、规划设计、功能、配套要求和建筑设计等技术指标外，还必须有经济指标（投资估算）。在方案评定的方案必须进行多方案技术经济比选，确定最佳方案，即技术和经济指标俱佳的方案，或是技术方案特佳而经济指标欠佳，但在实施中可采取措施有效优化经济指标者。（3）建立科学决策体系，合理确定投资估算，合理的投资估算取决于投资估算指标。（4）经济专家对投资估算进行评估，确认其真实可靠程度，防止中标方案在实施中突破估算值。其实，在上述的步骤中，对项目的前期评佔和定位是必须强调的。如在石嘴山市星瀚集团供水调度中心项目的方案决策中，最初考虑建地下一层车库，因为在临港地区

5、，写字楼述没有建地下二层的先例。但在该项口的前期评估小，根据经济指标分析及考虑这个建筑的体量、停车需求以及在主城区所处的地理位置重要性等分析，经过反复的论证和测算,确定建两层地下车库才更为经济合理。正是这个前瞻性的决定，极大地提高了该项目的品位，为今后办公楼的运行租赁带來可观的效益。2.2、设计阶段的成本控制设计费虽然只占工程全寿命费用的1%还不到，但对工程项目投资的影响程度达75%以上。显然，设计水平高低和质量好坏是影响工程项目投资的关键环节。建设项目设计阶段可划分为三个阶段，一是设计方案的优化阶段，二是扩初设计阶段，由设计方根据扩初设

6、计方案编制设计概算；三是施工图设计阶段，由造价咨询方根据施工图编制施工图预算。由于概算和预算的编制主体不一致，内容亦不相同，以下将分别论述。2.2.1、设计方案优化阶段它是设计阶段的首要步骤和控制工程投资的有效方法，采用设计招投标、价值工程、对设计方案进行技术经济评价方法。首先，建设投资和建成后使用成本的决定性因素，是设计阶段设计参数的止确选择。其次，采用先进技术并尽可能地降低造价是设计单位的职责，但是投资者的设计并不等于就是一个经济设计，只有结合全寿命周期屮的使用成本进行综合评价，才能品评设计的经济性，这也是开发商要把握的关键所在。设计

7、单位对方案进行经济技术分析，可用投资冋收期和内部收益率來综合评价项FI设计的经济性。2.2.2、扩初设计阶段此阶段要在概念设计和初步设计的基础上进一步确定项n造价和设计限额，主要包括以下工作内容。（1）结合可行性研究概念吋的设计方案，识别扩初设计内容的变更，如新增或缩减项目内容、规模和功能，捉高或降低建设标准，积极与建设方和设计方沟通明确；（2）审核设计概算是否是扩初设计方案的经济响应，检查概算编制的准确性，如工程量计算是否准确，定额套用是否正确，列项是否完整，要素价格是否合理等；（3）结合本项目实际，识别施工难点、进度节点，以及扩初设计

8、尚不明确的因素，初步分析对项目造价可能产生的影响；（4）编制佔算、概算两算对比表，比较分部分分项工程的工程量和造价指标，识别两算差异点，分析原因。为配合业主最终确定设计概算，造价咨询方可通过专