宁波市房地产市场商业市场调研报告

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1、宁波市房地产市场商业市场调研报告2013年4月城　市　概　况城市概况宁波地处大陆海岸线中段、长三角南翼，是“长三角南翼经济中心”和“现代国际港口城市”；地理区位长三角—世界第六大城市群宁波都市圈大上海都市圈杭州都市圈苏锡常南京都市圈长三角地区：世界第六大城市群，是全国最大经济圈，其经济总量相当于全国国内生产总值20%，进出口总额、财政收入、消费品零售总额均居全国第一，是亚太地区重要的国际门户；宁波：简称“甬”，地处大陆海岸线中段，长三角南翼，浙江省东部东海之滨，东接舟山群岛，北濒杭州湾，与上海隔海相望；2006年，国务院确定宁波定位为“长三角南翼经

2、济中心”和“现代国际港口城市”；城市概况全市辖“六区、三市、二县”；海域资源丰富，发展海洋经济优势明显；行政区划宁波全市总面积9365平方公里，其中市区面积为1033平方公里。全市辖象山、宁海二个县，余姚、慈溪、奉化三个县级市。市区设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区和东钱湖旅游度假区。境内有四明山和天台山两支主要山脉。境内有余姚江、奉化江、甬江等河流，水资源丰富。全市海域总面积为9758平方公里，岸线总长为1562公里，占浙江海岸线的三分之一。宁波境内有两湾一港，即三门湾、杭州湾、象山港。市六区城市概况近年来，全市GDP、社会固定资产投资额

3、、城镇人均可支配收入等主要经济指标年均增速均在10%以上，社会经济保持了较快增长速度；经济水平2008-2011年宁波市国内生产总值、人均国内生产总值2008-2011年宁波市地方财政收入2008-2011年宁波市固定投资、房地产投资额2008-2011年宁波市城镇人均可支配收入、消费性支出城市概况全市主要经济指标在长三角处于前列；随着长三角发展进步融合，宁波社会经济发展将步入新阶段；发展水平宁波市城市概况户籍人口保持低速增长，外来人口比重逐年提升；城市处于“人口红利时代”；社会经济、房地产处于较好发展阶段；城市人口户籍人口：2011年宁波全市户籍

4、人口约576万，增长0.4%;全市非农人口为208万,农业户籍人口368万,户籍人口以农业人口为主;外来人口:2011年宁波全市外来人口约430万,增长7%;户籍人口与外来人口比例为100:75,外来人口比重增长明显;2008-2011年宁波市人口结构人口年龄结构户籍人口：0-14岁少儿人口比重略有下降；劳动适龄人口比重保持较高水平，但呈逐年下降趋势；人口老龄化程度缓慢加深；暂住人口：2011年全市外来劳动力年龄结构主要集中于16-45周岁，为310万；14周岁以下暂住人口为40万，即暂住少儿人口比重为9.3%;摘自<2011年宁波人口发展报告>宁

5、波正处于劳动力资源丰富的”人口红利时代”城市概况城市人口积聚效应逐步显现，住房需求处于较高水平；住房需求2008-2011年市区人口占全市人口比例2008-2011年市区人均住房面积市区人口比例：2011年底，宁波市区人口为224.7万，占全市人口比重为39%；由于经济社会发展积聚效应，市区人口增长速度快于全市人口增长，宁波市人口逐步形成向“芯”发展态势；市区人均住房面积:2011年宁波市区人均住房面积为32.88万㎡，但与我国小康社会住宅目标（人均住房面积35㎡）尚有一定差距，市场存在一定发展空间；按市区年人均居住面积增长1.33㎡计算，目前市区

6、住房刚性需求面积在300万㎡/年左右，并随人口基数增长呈扩大趋势；城市概况“东扩、北联、南统筹、中提升”协调区域发展战略，构筑城市都市圈；发展规划中提升----引擎和枢纽东扩----领跑者和示范者推进三江片与镇海、北仑片的相向发展，实现基础设施和功能对接北联----能级和分量整合余慈地区优势，推进区域统筹发展，加快建设宁波都市区北部中心，增强宁波大都市区的能级和分量南统筹----战略之举以象山港区域保护利用为重点，打造生态经济型港湾，带动宁波南部地区的城市化进程北联中提升东扩南统筹加快提升中心城区功能，增强中心城市的集聚力、辐射力、带动力，使之成为

7、宁波大都市区的核心和灵魂城市概况城市发展具有多项政策扶持优势；“宁波港”、“宁波帮”系宁波城市名片；发展特点城市地位副省级城市计划单列市沿海开放城市“较大的市”历史文化名城全国有15个,主要是政治上享受副省级待遇；全国只有5个,主要是经济上某些权利直接归中央管理；有良好的对外贸易和引进外资政策在立法方面有权制定地方法规国务院已经公布三批共99个城市城市概况小结地理区位“长三角南翼经济中心”、“现代国际港口城市”行政区划辖“六区、三市、二县”，海域资源丰富经济水平主要经济指标年均增速10%以上，社会经济保持较快发展水平发展水平经济发展位居长三角前列，

8、区域融合加快，城市发展进入新阶段城市人口城市处于“人口红利时代”，社会经济、房地产发展面临机遇住房需求城市人口积聚效应显现