宁波宁海城雕节点B地块前期策划提案

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1、生活地标，城市引擎－－－宁海城雕节点B地块前期策划提案如何制定项目商业部分的定位与营销策略？如何对商业业态进行合理、有效定位？如何使本案利润最大化、风险最小化？如何使项目形象“落地”并广泛传播？前言－－项目运作必须解决的四大核心问题？参考右图的论证关系首先，我们从阅读项目开始－－因此，我方认为：本篇报告的重点内容将是对上述问题解决办法的阐述和论证。阅读项目市场分析消费研究[论证铁三角]一、阅读项目(城市解析＆项目解读)宁海区位示意图城市解析县级城镇格局不断对外扩大，但无外力作用速度缓慢。宁海新城关由原

2、城关、梅林、桥头胡三镇合一，面积319平方公里，是宁海县的政治、经济、文化中心。全镇建成区面积23平方公里，人口20万。城市化水平达47%。居民收入与消费水平稳步提升，但城市基础建设相对落后。全年城镇居民人均可支配收入16440元，消费性支出10854元，人均储蓄7624元。消费品市场以年均12%速度增长。城市总体经济保持高速增长，但第三产业比重有待加强。05年，人均GDP突破2800美元。宁海跻身全国综合实力百强县和全国县域经济基本竞争力百强县，分别排名第82位和72位。海水养殖、旅游、对外贸易成为

3、三大主导产业。地理位置－－沿主要交通干道一侧，现城市中心商业圈的延伸带，位于未来城市规划的主要方向上，是中心商业区向东扩展的先行者。周边环境－－车流量较大，但基础配套较为落后。由于同中心市区的主要商业街有一片修理厂区相阻隔，导致整体商业氛围不浓厚。项目规划－－总建5.2万平方米，是高层住宅和三层商业的综合体。项目解读产品规划－－住宅部分2.7万方，以130M2-140M2的三房为主。商业面积超过2.5万方，在宁海现开发项目中体量最大。出让地价－－每亩560万，楼板价3020元/M2，现宁海地价之最。思

4、考：商业部分所含体量巨大，其销售状况将是项目获取预想利润的关键所在。小结：宁海城市面临扩大后的深化运营阶段，依托于当地区域居民可观的消费潜力，新的商业区或商业网点将会陆续出现和形成。本案商业成功的关键在于能否顺势而为，通过产品、经营业态、市场形象等要素来体现项目商铺价值、树立良好口碑。从而吸引主力购房群体的关注。关键词：体现价值、树立口碑二、市场分析(楼市解析＆商业环境)楼市解析宁海的商品房开发始于2000年，在03年产生爆发，住宅（预）销售面积和成交金额均出现猛增，平均成交价增长近两倍。04、05年

5、在国家宏观调控背景下房地产投资有所下降，但销售形式平稳。现阶段保持稳步上升的态势，市区住宅均价保持在5000－5500范围内。宁海楼市发展历程：宁海楼市特征分析：以本地及周边乡镇客群为主，呈现内销型市场特征。近年来，宁海楼市增速放缓，市场迈入相对稳定期。由于市区土地资源稀缺、拆迁成本较高导致老城区的商品房开发体量相当有限，从而促使房价稳步上升。受宏观调控因素影响，短期投资客或退出市场或转为长线。因此05年商品房成交量略有下降。外来人员日益增多，导致二手房租金递增，成交活跃。商业经营用房多为投资客长线持

6、有，基本无转让出售。思考：宁海楼市趋于平稳，短线投资客户已经大规模退出市场。大面积购买的实力客户毕竟有限。那么、谁会来购买我们的商铺？他们为什么要购买我们的商铺？商业环境商业经营现状分析：城区规模商业网点集中在中山中路和人民大道沿线及其延伸带。布点较为分散，呈现自发形成状态。为典型的街道式初级商业模式。主要的购物和零售场所仍为传统的百货业态。太平洋百货、肯德基、国美、永乐、家世界超市的进驻使我们依稀看到现代商业在当地兴起并发展的趋势。桃源路服饰街是当地惟一一条业态相对集中的主题街区，但是较为初级和破败

7、。参考商业经营模式－－龙珠百货参考商业经营模式－－桃源路服饰街百货商场－－规模与档次有限、国际品牌欠缺。－－参与性、体验度不足，无法满足购物的乐趣。服饰街－－自发形成，缺少统一管理和业态互补。－－经营商品鱼龙混杂、欠缺档次感和独特个性。－－店面有限，人为炒作导致租金日益增高，商家有苦难言。思考：宁海商业整体呈现“星星点灯”的格局。规模小、分布散乱、经营模式单一、国际化品牌欠缺是其主要弊端。落后的商业现状与不断提升的消费能力形成极大的反差，商业发展无论是从业态及内容上都存在较大的市场空间。小结：通过市场

8、分析，根据以往经验判断，宁海的商铺销售与经营存在矛盾－－商业经营空间巨大而投资购买客户减少。如何解决上述矛盾？我方认为可以通过先期招商提供带租约销售，同时切分大板块、降低商铺面积、控制总价从而拓宽客源、加快销售进度。关键词：板块切分、带租销售三、消费研究(购房特征＆商业消费)本地政府官员企事业单位公务员私营企业主、各大中型企业管理人员邮政、电信、教师等行业内的中高收入者周边乡镇进城定居的人员商贸行业的经营户宁海主力购房群体构成：置业目的:改善现有居住环境