水项目地块前期策划提案-84p

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1、---沟通中成长---引子一：中国国家信息中心2003年在深圳发表的调查研究报告显示，在即将到来的五年内，即今年，将有两亿的中国人构成中国的中产阶级。所谓的中产阶级指的是这样一个群体：有稳定的收入，有能力购买（或通过分期付款的方式贷款）自己的公寓和汽车，而且有可以自由支配的钱花在定期的旅游、休闲或教育的投资上。人们习惯用“精英”来称呼这部份中产阶层：他们大多是年龄在25～45岁、受过高等教育、有一定的社会地位、事业小有成就。坚毅、有魄力、善于学习等字眼都可以用来形容这群人，买房、买车也已在他们的能力范围之内，当这些分布在文化、经济、政治的圈子中，拥有“三高”(

2、高学位、高收入、高地位)的“精英”正开始形成一个社会的“准阶层”时，人们发现，他们其实已经不堪重负……他们总是需要不停地用移动电话或网络与外界联系。他们衣着考究，他们的脸上永远充满了自信，似乎乾坤尽在其胸中掌握。他们有定期交往、人员固定的社交圈。实际上，他们过上了普通工薪阶层不能企及的生活。他们往往是业界的翘楚，他们的言行举止，都在对身边的世界产生或大或小的影响。他们尚不是城市的富裕阶层，但却是一个城市的主流人群，城市主要财富的主要创造者，对这些人，我们也习惯称之为“精英”。2003年　深圳福田　皇庭世纪5300元/平米入市2006年　深圳福田　均价12000

3、元/平米关外龙岗7500元/平米　宝安欲破10000元/平米同年11月深圳　被列居中国“十大最冷漠的城市”第2位！深圳，城市财富的主要创造者正在被“冷漠”……引子二：社会精英需要社会的关怀------城市布鲁斯站在城市的高度，慰藉城市经济缔造者：精英，你好！城市布鲁斯前期策划提案精英你好！®——淡水项目地块前期策划提案策划脉络导示产品建议开发策略市场判研项目简析分析定位推广策略ORIENTATIONTACTICPARTI城市布鲁斯项目简析→开发背景简析→项目地块简介项目简析开发背景简析背景一：深圳房价飞涨，可开发用地不足200平方公里，“大深圳”同城生活圈呼之

4、欲出定基指数：1997年=100可支配收入定基指数住宅销售价格定基指数（深圳：2006年房价收入比高达12：1）深圳商品住宅价格近两年的上涨远远高于同期城镇居民家庭人均可支配收入增长速度，消耗了前9年的收入增长空间。深圳关内已无地可用，关外可开发用地不足200平方公里，可用于地产开发的面积更少，深圳地产将驶向何方？走出去是必然的选择。数据来自搜房网背景二：惠阳－大亚湾地产历经“阵痛”，数年后，生机呈现，经济快速发展！90年代初，惠阳、大亚湾经济曾因“南海石油”投资信息拉动，片区内各行业，特别是石化相关产业投资项目规模聚落，但适逢亚洲金融危机国家政策调整，惠州经

5、济承受了“断脉”之痛，区内投资紧缩，这一缩就是近十年。2003年后经济重新进入快速发展阶段。2005年惠阳生产总值78.1亿元，经济增长率15.1％，人均GDP2957美元；发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型经济增长房地产业状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%快速发展项目简析开发背景简析背

6、景三：品牌地产商规模开发、地产渐显生机，惠阳-大亚湾市场，众势优聚，催生新地产经济。企业名称/楼盘名称占地面积位置备注熊猫地产480万平方米大亚湾区域熊猫国际已启动碧桂园400万平米新桥尚未启动振业地产173万平方米惠阳三和预计07年启动珠江投资61万平方米大亚湾西区预计07年启动东部集团60万平方米大亚湾西区预计07年启动新阳城43万平方米——预计07年启动中联项目40万平方米大亚湾预计07年启动总计1257万平方米目前区内通过对已售出、转让地块的盘整，将土地统一重新规划出让，国内知名发展商纷纷前来圈地，同时中心地带小块土地盘活也在加剧，预计今年，惠阳、大亚

7、湾将大盘竞出，催生新一轮地产经济浪潮，区内房地产业将进入发展的黄金时期。项目简析开发背景简析PARTI城市布鲁斯项目简析→项目地块简介→开发背景简析项目简析项目地块简介开城大道—淡澳河项目位于惠阳区开城大道旁，距淡澳河仅150米左右，临近新开发楼盘“金碧雅苑”和“城市丽景”及在建的“左岸春天”。城北新区行政中心区老城区大亚湾经济开发区惠阳区规划2006-2010本项目周边配套尚不成熟，当地政府规划执行力度不足，规划利好，当前利空。但是由于惠阳受多年经济因素困扰，虽然区内各地块规划较好，即没有得到落实。政府规划作为能力较差。因而虽然本项目周边规划拓宽公路，工厂迁

8、徙、公建配套逐渐完善等，但预期实现时长