企业上市土地问题分析

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1、企业改制上市过程中涉及土地使用权相关法律问题分析目录一、我国土地分类少土地权利概述2（一）土地的分类21、依据土地所有权属分类32、依据土地用途分类4（二）土地权利概述71、土地所有权72、土地使用权73、土地他项权利7二、企业改制上市过程中国有土地使用权处置的法律问题8（一）国冇土地使用权处置的法律规范体系81、法律82、行政法规83、部门规章与规范性文件84、地方政策9（二）国冇土地使用权处置的基木方式91、国有土地使用权出讣102、国有土地使用权租赁133、国有土地使用权作价入股174、国有土地使用权划拨215、受让取得土地使用权236、以

2、招拍挂的方式取得土地使用权237、未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩的利用248、企业改制过程中土地使用权处置的程序24三、金业改制上市过程中集体土地使用权处置的法律问题27（一）集体土地使用权权处置的法律规范体系271、法律272、部门规章与规范性文件273、地方法规、规章与政策274、司法解释28（-）企业改制上市过程中集体土地使用权的处置方式281、农村集体建设用地使用权的处置方式292、农村集体农用地使用权的处置方式323、农村集体未利用地使用权的处置方式37四、其他地表资源权属39（一）草原权391、草原所有权392、草原使用权的収得与

3、流转39（二）林地权411、林地所有权412、林地使用权的取得与流转41（三）海域权431、海域所有权432、海域使用权的取得与流转43（四）滩涂权451、滩涂所有权452、滩涂使用权的収得与流转46（五）水面养殖权47五、证监会对上市企业土地问题的关注48（一）绿大地（002200）49（二）普邦园林（002663）51（三）大康牧业（002505）54（四）仁御汕服（002629）55（五）华英农业（002321）56（六）唐人神（002567）56（七）雏鹰农牧（002477））57（八）澳洋科技（002172）59（九）新宁物流（3000

4、13）59（十）铁汉生态（300197）61（十一）汇冠股份（300282）62一、我国土地分类与土地权利概述（一）土地的分类在我国，依据不同的标准，土地有多种分类方法，如依据土地的所有权属、自然屈性、用途、质量、承载状况等进行分类，本文仅介绍与企业改制(本文所称的改制是指有限责任公司或其他非公司制企业按照公司法及其他相关法律法规的规定变更为股份冇限公司的过程)上市关系最为密切的两种分类方法，即依据土地所有权属和土地用途的分类。1＞依据土地所有权属分类根据我国《土地管理法》第二条第一款“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群

5、众集体所有制”的规定，我国的土地按照所有权属可以分为全民所有的土地和集体所有的土地，该条第二款规定“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”，故全民所有的土地，i般称之为国家所有的土地或国有土地。不同所冇权类别的土地，其使用权取得和流转的条件是不同的，因此，冇必要区分不同所有权屈的土地。(1)国家所有的土地我国《宪法》第十条规定“城市的土地以及法律规定为国有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有”，《土地管理法》第八条也作了相同的规定。这两条法律规定，确定了国冇土地的基本范围：①城市市区的土地城市市区的界定，一般以城市建制区为准。所谓

6、城市建制区是指已进行城市配套建设，具备城市功能的基木连片区域。②法律规定为国有的农村和城市郊区的土地根据《土地管理法实施条例》第二条的规定，下列城市市区以外的土地屈于国冢所有：i农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国冇的土地；ii国家依法征用的土地；iii依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；iv农村集体经济组织金部成员转为城镇居民的，原屈于其成员集体所冇的土地;v因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的集体迁移后不再使用的原屈于迁移农民集体所冇的土地。①推定为国家所有的土地根据国家土地管理局1995年发布的《确定土地所

7、冇权和使用权的若干规定》第十八条：“土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有”，该规定体现了国家所有权优先的原则。（2）集体所有的土地我国《土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所冇的以外，属于农民集体所冇；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”根据该条规定，下列土地属于集体所有：①农村和城市郊区的土地农村和城市郊区的土地原则上屈于集体所冇，但法律规定为国家所有的除外；②农村村民的宅基地和自留地、自留山。2、依据土地用途分类我国实行土地用途管制制度，不同用途的土地，其使用权取

8、得和流转的法律规定是不同的，因此，冇必要了解我国土地的用途类分。我国《土地管理法》第四条第二款规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地