天津国际商场商业策划报告

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1、二零零四年十一月目录调研结论摘要消费群体挖掘业态组合策略目标品牌定位商业主题策略人流导引策略租金扣率建议销售收入预测商管推广策略167589101112附件：平面业态分割目标品牌清单131415市场调研报告16相关参考数据整体市场定位4竞争项目分析3商业市场挖掘2调研结论摘要第一篇天津宏观经济现状“沉寂十年，爆发两载，现在的天津简直就是一个巨大工程的施工现场”，一位天津出租车司机一句简短的话却可能准确地描绘了天津市经济发展的历史与现状。在后期深入的调研中也再次印证了这一结论“2002年以来，在戴相龙、

2、黄兴国等领导的带领下天津市政府有效实现由以政治为中心转为以城市经济建设为中心的转变，天津的经济正在飞速地发展”老百姓的真心感叹、十几个大型烂尾建设项目的复活，加上快速路和城市轻轨建设的高速进展，这可能都在意识着天津的经济正在面临一次新的腾飞国际商场的改造也可能成为天津市新一次腾飞的标志之一……4天津商业环境现状优秀的宏观经济环境有效带动了天津市商业的发展，下表的数据就是一个很好的证明2001—2003年商业营业用房供求表：天津当前零售商业的分布现状竣工面积同比增长%销售面积同比增长%2001年46.0

3、6——————17.31——————2002年56.2322%17.762%2003年89.4359%28.8962.7%单位：万平方米东马路新世界南京路商圈小白楼商圈和平路商圈滨江道商圈●新世界●女人街（新）●凯旋门●滨江购物中心●伊势丹百货●津汇●世纪商厦●麦购（新）●劝业场●品牌专卖店●其它临街商铺其他●百盛●百货大楼●友谊前卫店●品牌专卖店●沃尔玛●友谊商厦●乐购●古文化街●米莱欧●华联商厦●鼓楼（在建）●新奥购物广场（在建）●上谷商业街（在建）●衣都锦（在建）高端市场中端市场中低端市场5主要

4、商业消费群体现状友谊商厦消费群描述：企业高级白领,高级管理层,私营老板,国家干部等，5000元以上的家庭收入，喜欢消费较高档次的商品，爱好追求名牌，对穿着比较讲究，年龄在30~50岁之间，男性偏多，个人消费力强伊势丹消费群描述：企业白领、管理层、公务员等，2000元以上的个人收入，时尚有气质，注重穿着，注重商品的品牌，年龄在25~40岁之间，女性偏多，消费能力较强津汇广场消费群描述：普通白领、学生较多，时尚前卫、喜欢追求潮流，爱好逛街、喜欢聚会娱乐，注重商品的实际价值、对品牌的关注度较低，年龄在16~

5、30岁之间，男女比例相近，个人消费能力偏低伊势丹津汇友谊6商业市场挖掘第二篇天津主要百货商业结构分析通过实地调研分析我们发现，中高端及以上的市场在天津具备较大的市场需求空间。而目前涉足这块市场的只有高端定位的伊势丹和顶极定位的友谊。在中端及大众市场表现比较好的还有津汇和麦购。有市民反映：“天津正在飞速的发展，在天津再建一个伊势丹和友谊都是有市场空间的”商业市场挖掘潮流高端休闲大众前卫名牌顶极中高中端时尚伊势丹友谊成熟家庭中年白领年轻麦购津汇新世界生活其它百货顶极高端市场中高端市场竞争35~5525~4

6、023~3016~2516~55竞争20%80%200万人口20%800万人口80%40万人口160万人口8竞争项目分析第三篇顶极名牌商业代表——友谊目前、友谊百货是天津市顶极商业的代表。现代化的商场硬件设施、优秀的商业服务意识、加上DUNHILL、LANCOME、BURBERRY、LAGERFELD、PAUL&SHARK、HUGOBOSS、ANNEKLEIN、ACTIFIES、KENZO、ZEGNA、BALLY、GIVENCHY等国际一线品牌的入住成就了友谊百货鲜明的名牌形象而友谊商城的弱势也较为明

7、显，国际顶极品牌（一线约8%二线约15%）的总体比例相对偏小、其余都是国内一、二甚至是三线品牌，品牌之间的悬殊落差使得商品组合的连续性产生断层，消费群体的延伸扩展受到阻碍；同时，过低比例的高端女性品牌（约1%lancome/burberry）和整体档次偏低的化妆品在一定程度上排斥了部分以自我消费为目的的女性消费者竞争项目分析顶极品牌入住星级酒店式服务现代建筑硬件设施“友谊”自身品牌历史户外停免费车场优雅舒适的购物氛围品牌连续性断层化妆品牌档次偏低女性高端商品偏少无休闲空间优势劣势人流量稀少位置偏离市中

8、心10成熟女性商业代表——伊势丹天津伊势丹是以高端和中高端的时尚类、成熟类女性为目标市场的高级百货。凭借其优秀的化妆品品牌组合、女性服饰品牌组合，以精准的女性定位使得天津伊势丹在过去超过10年的时间里一直都能走在天津百货业的前端。当然天津伊势丹能够及时适应市场的变化，合理调整商品组合也是其优势之一当然、其劣势方面也有如：较小的面积规模导致品牌容量小，单品牌面积小（影响品牌形象），过多地追求利润导致合作条件提升、也因此放弃了不少好的品牌，当前伊势丹的策略是