天津金港国际策划报告

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1、北京金岳房地产经纪有限公司BEIJINGFORTUNELANDESTATEAGENCYCO.,LTD.目录一、市场分析：二、区域市场分析三、本项目分析：3.1、项目概况：3.2、项目优势：3.3、项目劣势：3.4、项目机会：3.5、威胁：四、项目居住类产品定位分析：4.1、产品定位调整建议4.2、产品面积分析4.3、产品价格分析4.4、本项目产品塑造关键点五、项目商业类产品运作提示六、项目推广方式和销售策略6.1、销售节点6.2、开盘条件北京金岳房地产经纪有限公司BEIJINGFORTUNELANDESTATEAGENCYCO.,LTD.

2、一、市场分析：1、2003年——2004年与本项目关系重大的房地产市场情况回顾：1.1、2003年下半年——2004年，由于天津市加强了城市基础设施的建设，如地铁1#线、城市主、次干道的拓宽改造、海河开发、部分危陋房的改造，使天津的商品房房价上涨了20—30%。1.2、市民购房产生了追涨心理，助长了房价的上涨。1.3、普通商品房市场首次出现供小于求的状况。1.4、二手房交易空前活跃，促进了改善型购房的交易量。1.5、市民购房心理价位上涨了约10万元，单价上涨约1000元/平米。1.6、以大梅江版块、奥运版块、华苑南版块的开发，启动了天津的

3、豪宅市场。1.7、中心城区的房地产开发升温。1.8、中心城区地价涨幅较大，大幅土地出让主要集中在“北部中心区”。1.9、商业地产成交量大增，自用与投资比例均等，但多为同质化产品。2.2005年——2006年与本项目关系重大的房地产市场情况展望：2.1、房地产开发和市场关注热点将从天津南部版块（大梅江、奥运、华苑南）逐步过渡到中心城区，尤其是北部中心区（老城厢225万、泰达城150万、小伙巷130万、新加坡仁恒30万、新世界南市2#地20万、广开泰达园30万、天江格调20万等），预计开发总面积达600万平米（住宅400万平米、公建200万平

4、米）。2.2、大部分中心区项目将于05年下半年——06年上半年启动推向市场。2.3、北部中心区待开发项目的售价普遍较高，目标客户群已初步具备心理承受力。2.4、天津房价将继续走高，但增幅较04年小。北京金岳房地产经纪有限公司BEIJINGFORTUNELANDESTATEAGENCYCO.,LTD.2.5、“北部中心区”商业项目供应量较大。二、区域市场分析1、可比项目选取依据竞争性原则，选取距离项目较近、产品有相似性、价格可参照项目七个，分别是摩登天空、尚府云台、都市坐标、富顿广场、铜锣湾广场、新文化花园、新世界花园。根据对他们的分析来认

5、识区域市场现状及发展趋势，为项目定位方向提供提示和借鉴。2、区域市场特点新世界依然为区域价格标竿单价上扬户型向小趋势明显总价成为住宅是否畅销的决定性因素区域总价并未真正拉升户型空间尺度及舒适性待改善物业管理水平有待提高同样总价，追求社区整体品质和追求套内面积客户并存住宅附加值提升还不够到位产品类型单一，同质化明显北京金岳房地产经纪有限公司BEIJINGFORTUNELANDESTATEAGENCYCO.,LTD.3、区域户型、单价及总价分析3.1、区域户型、单价及总价现状区域在售项目售价及销售情况表项目名称户型主力面积段单价总价摩登天空4

6、0－55、100、150、170530021－90尚府云台50－80、110、150-190540027-102都市坐标30-80、90－100580018－58富顿广场75、85－95、105－150650049-98铜锣湾广场40－60、80－100550022－55新文化花园140、170540075-92新世界花园120-130、180、200以上6500（畅销6000）72-1203.2、区域项目单价新世界花园依然为最高价标竿，而尚未开盘的富顿广场也预告了6500的单价，区域内房地产单价快速上行趋势明显，这些对本项目的开发是很有

7、力的，从趋势上看，房地产价格持续上涨不可避免。3.3、区域项目户型区域户型明显有向小的趋势，据了解新开发所有楼盘都有较高的一居比例，小房型的两居三居比例也都相应的增加，而户型的内部格局向紧凑实用方面转变。并且在房型设计上，两个或多个一居组合成两居和三居的多变产品（摩登天空）也有出现。从户型空间尺度和舒适性上看还有较多可改进余地。这主要表现在卧室过大、厅开间过小开门过多、大房型没有衣帽间等等北京金岳房地产经纪有限公司BEIJINGFORTUNELANDESTATEAGENCYCO.,LTD.3.4、区域项目总价虽然单价在不断拉升，但是由于户

8、型的面积向小影响，区域项目单套总价并没有明显增加，新世界花园仍然为区域总价的上限。从目前看，总价依然是决定项目是否畅销的最关键因素。小结：天津房地产的需求主因为拆迁带动，拆迁补偿费没有增加而住