亿港国际名城营销策划报告

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1、苏家屯区沙河铺镇亿港国际名城营销策划报告第一篇分析篇第一章项目背景一沈阳房地产宏观环境二苏家屯区域市场分析三项目所在地区域板块环境分析第二章项目分析及定位一竞争对手分析二项目的整体研究与特性分析三目标客户定位四价格定位策略篇第三章项目营销目标：a）项目的总体销售目标b）分阶段的销售目标：第四章、项目总体营销策略1、项目宣传推广总计定2、项目主题重新定位3、项目整体营销思路4、产品策略5、价格策略一、销售指导思想二、销售组织与日常管理三、销售培训四、销售手册（略）五、销售策略:六、阶段组合七、具体实施方案1、预热准备期

2、工作内容2、认购期销售策略及宣传推广策略3、正式认购销售策略及促销策4、强销期销售策略及促销策略5、持续期销售策略及促销6、清盘期销售策略及促销策略第四篇销售全程开发商需配合事项第一篇分析篇第一章、项目背景一、沈阳市房地产宏观环境＞房地产业已经成为推动沈阳市经济社会加快发展的引擎近年来，沈阳市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成功推动国民经济稳步发展的新增长点，为城市发展,居民居住水平的提高做出了巨大贡献。沈阳市近年來城市面貌发生了巨大变化,而城建资金的一个重要来源就是土地出

3、让。提高人民的生活水平，集屮力量拆除棚户区，也都需要依靠房地产业的发展来实现。沈阳近年来所发生的变化，如果没冇房地产业的拉动是不可能实现的。＞2006年沈阳的房地产市场在平稳中度过，并且已经成为全国最好的房地产市场之一。2006年，沈阳房地产市场再一次经受住了国家宏观调控的严峻考验，房地产市场供求基本平衡，销售结构基本合理，房价运行基本稳定，房地产市场继续保持平稳、较快的发展态势；全年房地产完成投资额突破了500亿元，新建商品房销售面积突破了1000万平方米。＞商品房供销比例合理2006年，沈阳市批准销预售商品房和登

4、记销预售商品房比较，供略大于销,供销比例为0.88,改变了沈阳市近年来销大于供的被动局面。供销比例合理、供求基本平衡为沈阳房地产市场平稳发展奠定了坚实基础。2006年，批准入市商品住宅每套平均面积为89.77平方米，同比下降5.9%,说明国家宏观调控政策在沈阳市得到了真正地落实。＞投资销售比处于合理区间2006年，沈阳市房地产投资完成538.3亿元，投资销售比是70.4%；其中商品住宅完成投资397.1,投资销售比是79.8%。一般来说，投资销售比合理区间在70%以上。沈阳市的商品房投资销售比处于合理区间，其中商品住

5、宅投资销售比处于最佳区间。2006年，全市商品房销预售面积与合同金额同比分别增Ik15.26%和11.3%；其中商品住宅销预售面积与合同金额同比分别增长14.34%和18.5%。在宏观调控大背景下，沈阳市房地产市场有如此较快增长幅度，实属难能可贵。＞房价平稳运行2006年，沈阳市商品房销预售价格比去年同期增长2.61%,其中商品住宅销预售价格同比上升3.6%；存量房平均价格同比增长3.29%,其中存量住宅价格同比增长5.92%。价格指数常年控制在6%・7%之间。无论是增量房还是存量房，均处于平稳运行，稳中略升的最佳态

6、势。＞商品住房销售结构进一步优化2006年，实际销售住宅面积每套平均面积为92.88平方米，同比下降6.8%。在实际销售商品住宅中，100平方米以下占交易总量66.1%,毎平方米4000元以下占82.9%。从中看出，中小户型和中低价位商品住宅是主流需求。＞新区建设加快住宅郊区化进程，住宅郊区化进一步加速在2006年出让的土地中，有70%地块为二、三环的城乡结合处，这些地块绝大部分用于普通商品房的开发建设。今年沈阳市新上市的楼盘，大多在二环左右，甚至在二、三环之间。由于沈阳市正在下大气力解决城市交通问题，加之汽车大批量

7、进入家庭（沈阳市平均每15人有一辆私家车，全市私家车达到47.2力辆，占全市车辆总数的60%以上），加之浑南新区、棋盘山新区、沈北新区、细河经济开发区开发建设，这些因素大大加快了沈阳市住宅郊区化的进程。＞房地产开发中大盘成为主导倾向据初步统计，沈阳市房地产开发施工面积超10力平方米的在建项目多达120余个，施工面积达2137.3平方米，比上年增长37.1%,占全市施工面积61.8%,比上年提高了2.3个百分点。计划总投资超10亿元的项目多达50余个。房地产开发大盘逐渐成为沈阳市房地产开发的主导力量。这些大盘的修建，对

8、提升沈阳市房地产市场的水平发挥了重要作用。＞•房价收入比有所下降2006年房价收入比乂有了一个较大的下降幅度，其中每户购房60平方米的房价收入比为5.53,比上年下降0.36；每户购房70平方米的房价收入比为6.45,比上年下降0.42；毎户购房80平方米的房价收入比为7.37,比上年下降0.490若按户购房60或70平方米计算，已经接近国际房