京汉新城营销策划报告最终

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1、1市场分析-3-1.1宏观市场综述-3-1.2分析结论-4-3竞争项目分析-5-3.1竞争项目调查-5-3.2项目竞争关系分析-12-4、项目分析-14-4.1项目定位分析-14-4.1.1整体定位分析-14-4.1.2一期定位分析-15-4.2规划设计分析-16-4.2.1主要经济技术指标-16-4.2.2总体规划-17-4.2.3园林设计-19-4.2.4商业配套-21一4.2.5产品概念分析-26-4.2.5户型分析-32-4.2.6建筑风格-33-5项目swot分析-35-5.1项目优势-35-5.2项目劣势-39-5.3机会-

2、41-5.4威胁-43-5.5机会把握和劣势转化-44-6客群分析-45-6.1一期客户定位-45-6.2目标客群购房关注因素-46-6.3目标客群购买行为模式分析-46-6.4结论-47一7营销策略-47-7.1项目卖点组织-47-7.2项目形象定位-55-7.2.1项目的主题形象-55-7.2.2宣传主题诉求-58-7.3地盘包装策略-58-7.3.2售楼处的建筑设计及室内设计-59-7.3.3卖场的功能分区-60-7.3.4样板园林-63-7.3.5样板楼-65-7.3.6样板间-65-7.4价格策略-66-8销售推广组织-69-

3、7.1销售道具制作-69-8.2入市策略及方案-72-7.3销售计划-74-3.3.1销售任务统计-74-8.3.2销售回款计划-76-8.4宣传推广计划-76-8.4.1宣传推广策略-76-8.4.2推广计划-77-1市场分析1.1宏观市场综述•通辽市房地产开发呈现持续稳定的发展态势，房地产开发投资迅速上升，住宅投资快速增长。•施工面积与新开工面积较去年快速增长基础上，又有较大幅度的提高，市场供应量进一步加大。•新城区逐渐成为开发热点，住宅开工面积集中放量，预计总投资规模75万平米，开发规模30万平米，区域竞争日趋激烈。•在政府政策的

4、积极推动下，经济适用房投资大幅增长，客户分流严重。二手房成交量大、单位集资建房等状况，致市场需求进一步缩减。•（当地很难查到最新的统计数据）2006年统计数据显示，当地住宅期房月均销售2.6万平米，销售额3500万元，销售均价1360元/平米。•在外来企业先进的产品理念的促动下，项目运作趋于成熟，产品开发从低层次、低成本的形态向品质化、品牌化阶段迈进。•住宅消费能力持续成长，高端需求不断加大，对产品的综合素质要求不断提高，高端居住需求亟待释放，高端住宅项目存在运作空间。•园林环境的营造是难点，小区的园林景观仍处于低层次状态。•新城区热点

5、尚未形成，老城区仍是销售热点地区，为客户置业首选。•老城区受城市发展局限，开发量逐渐减少，新城区具备良好前景。•物业管理普及率较低、管理水平低，买家愈来愈重视物业管理服务。•小套型住宅销售情况最好，大户型房屋滞销状况明显，2居室户型需求量大。•市场缺乏高端产品和领军项目。•媒介投放费用低，渠道单一，缺乏可依靠的主流媒体。1.2分析结论•同区域竞争项目带来的竞争威胁给予密切关注。•项目先期销售价格宜适当控制。•宏观政策调控，项目档次提升不可过高、过快。•创新性的采取适当的媒体投放策略，形象建立和实效性相结合。•宜于适当时机投资开发高端别墅

6、项目。3竞争项目分析3.1竞争项目调查北岸华庭项目调查表价格均价1700元/平米主力总价18-22万元每层单价（元/平米）首层二层三层四层五层六层11481720-19401880-16901730无位置哲里木大桥北规划设计占地面积：33.73万平米。建筑面积：27.2万平。以芬兰的拉普兰小镇为蓝本进行的整体规划设计，社区有30000平方米的商业街-充满小镇风情的商业步行街内配有餐饮、娱乐、美容美体、小型便利店、酒吧等，此外社区还设计了医疗中心及大规模的业主会所，配备健身馆、棋牌室、乒乓球、台球、保铃球等丰富的项目。建筑密度底于25%楼

7、间距30-60米，4.8米开间的客厅。建筑设计建筑形式6层板楼别墅花园洋房规模而积33.8万平米户型户型一居室二居室三居室四居室其他面积106-124118-146比例3070销售率10050园林绿化绿化率：46.2%容积率：0.79社区南为2000万平米园林景观，东为30米宽城市景观带，西为3万平米海棠森林树阵，社区内有18万平米园林景观整个社区通过园林、流水与景观小品的搭配营造出一个视觉层次丰富、健康生态的公园居住生活主题社区。装修标准北欧建筑风格，外墙帖高级面砖局部涂料加厚双色塑钢平开窗全封闭落地阳台屋面沥青多彩玻纤瓦首层设业主大

8、堂天然石材地面墙面贴高级面砖白纲楼梯栏杆楼道门为可视对讲纲质复合防盗门居住配套集中供暖地埋管管道燃气单户计量市内煤气报警系统大面积落地景观窗户商业配套通辽民族大学，通辽电视广播大学，东北希望国际学校。400