酒店服务式公寓管理研究方案

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1、1.0上海酒店式公寓发展状况■酒店式公寓是一种高档居住性物业，酒店式公寓的物业管理是介于洒店管理与常规物业管理之间的专项物业管理。它根据不同市场需求设计多种房型，每套单元都配冇全套家具，电器，厨房设备及起居用品，不仅为住户提供酒店式服务，也营造家庭的温馨气氛。■上海早期的高档酒店式公寓出现在虹桥地区。其中以西郊别璽，君悦花园为最早,规模也较人。档次最高的酒店服务式公寓则以兴国路翡翠园，衡山路41号为代表。■近几年，上海出现一批新兴大型酒店式公寓，如新弘基地产的名仕苑，徐家汇港汇花园，浦东雅什阁酒店公寓，赵家浜路盛

2、捷服务式公寓，以上项目目标市场均为外籍及港澳台人士，房型一般在50平方米左右，按酒店星级装修及服务标准标准均在四星以上。■2002年以来，位于上海徐家汇、淮海路、南京西路、小陆家嘴附近的酒店式公寓市场租售率大幅上升，据有关部门数据显示，2002年上海酒店式公寓出租率平均在90%以上，越是靠近髙级商务中心区域，酒店式公寓越抢手，有的儿乎询脚刚走人，后脚己有租户跟进。■上海中博成功后，房地产及相关产业将面临新一轮高速发展，为上海经济帯来巨大的推动。相信今后10年将是旅游业、酒店业人发展的10年，酒店式公寓将平稳增长，

3、投资收益也将会十分满意。1.1酒店式公寓的特点：■单位小现在屮心地段新造的酒店式公寓普遍面积较小，一般控制在45平方米-80平方米以内，装修较高档。■易管理酒店式公寓具有酒店的特性，但与人型综合性酒店管理乂区别很人，管理项目、服务工种得到了极人的精简，管理的复杂程度、综合费用开支亦明显降低。■易出租酒店式公寓价格普遍低于标准星级酒店，国际上酒店租金价格一般是同档次酒店公寓的3-5倍，酒店式公寓价格比传统高档酒店低不少，但服务却可以参照星级酒店的标准。适应了大批外籍商务租户。1.2酒店式公寓的投资定位：一个优质的酒

4、店公寓项目应具备以下四点要素：■地段是酒店式公寓的第一要素项目要位于炙于•可热的投资区域，特别是其中的CBD地区，像浦东陆家嘴金融贸易区、淮海路周边等都是新兴的投资热点区域。口前沪上的酒店式服务公寓主要分布于人民广场周边地区、淮海路沿线、徐家汇周边地区和浦东CBD中心。新兴商办楼周边密集的写字楼区域拥有大最的国际性租户，投资回报令人满意。■选址需在交通发达的便捷地由于住客都是流动人口，周边的交通耍非常发达，以便住户会客访友、出门办事。而从居住的要求出发，小区内的环境乂要安静宜人。我公司项目位于上海苦名高档休闲区新

5、天地附近，并紧邻淮海中路，交通便利。■酒店式公寓空间需舒适而精巧小面积拥有更高的投资回报率，房型无需太人，2002年新推出的商务酒店如世纪吋空酒丿占商务行宫、国际金融家、巴黎吋韵等单套而积均在50平方米左右。■酒店式公寓配套服务十分重要酒店式公寓除了室内带装修、家具外，还提供诸如定票、洗衣、商务小心Z类洒店式服务。这就需一流的物业公司介入管理。酒店式公寓既提供服务人员清洁房间，钟点工料理家务服务，同时住户也可以自己动手做饭，充分亨受酒店式星级服务和自由的私人空间。1.2酒店式公寓的目标市场：■在沪工作的外籍人士和

6、海外归国人士，其中以FI、韩和欧美地区人士居多。■港台地区的经营管理者和非本地的高级商务人士。此部分人由于在沪工作时间短，不打算在上海购买物业，绝大多数租赁高档物业居住。■部分中小业主购买物业后进行委托租赁，以投资为目的。“以租代养”形式的酒店式公寓乂称“产权式酒店”1.3酒店服务式公寓十分强调：■尊重且文明的待人比提供不起眼的便利设施更为重要。■无微不至的关怀虽然很好，但不受不必耍的干扰和和谐、干净和安全的坏境一样重要。■游戏室、酒吧或卡拉0K设施并不一定能吸引多数跨国公司的雇员，反而可能引起他们的反感。没有人

7、希望将他们自己的后院成为娱乐区，而健身房等设施可能更迎合多数人的需求。■酒店式公寓属居住区，而不是酒店式公寓或乡村会所。有人可能会提建立所有服务设备和便利设施以满足需求。但这也许不是件好事，因为没有东西是“免费”的。1.5酒店式公寓的经营理念■我们的经营理念是：每一项物业都存在提升的空间，每一项物业的管理水平都蕴藏改进的潜力。■我们的服务宗旨是：为业主创造价值。物业管理对于我们不仅是简单的物业管理，它还是一个物业创造价值”的过程，即物业在物业中创造一种符合物业开发商最终目标的环境。■我们的服务过程是：SERVIC

8、E（服务）+COURTESY（礼貌）对服务的理解如下：*S：SMILE（微笑）E：EFFICENCY（效率）R：RECEPTIVENESS（诚恳）丄V：VITALITY（精力）I：INTEREST（兴趣）丄C：CONRTESY（礼貌）丄E：EQUALITY（平等）対礼貌的理解如下:丄C：CHEERFUL（愉快）（观察）（明白）丄0：OBSERVANTU：UNDERSTAU